Ипотечные ставки при покупке жилья на вторичном рынке снизились до исторического минимума – 10,6 %

Ипотечные ставки при покупке жилья на вторичном рынке столицы достигли 10,6 % – это беспрецедентно низкий уровень для этого сегмента сферы недвижимости, минимальный показатель за всю историю системы ипотечного кредитования в современной России. Предложение не является массовым и действует для клиентов ИНКОМ-Недвижимость в рамках партнерской программы компании с Банком Москвы до 31 января 2017 года, однако находится в русле общей политики банков по повышению доступности ипотеки в условиях пониженной покупательской активности. Кроме того, в наступившем году, по оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, скидки и акции, привлекающие клиентов, могут стать характерной особенностью маркетинговой политики частных банков, которые существенно уступают банкам с государственным участием в доле своего присутствия на ипотечным рынке.

Окончание государственной программы субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке фактически уровняло условия кредитования по программам покупки вторичного жилья и квартир в домах-новостройках. Здесь можно отметить, что постепенное сокращение разрыва между размером кредитных ставок в указанных сегментах рынка наблюдалось в течение всего прошлого года и было связано как с их коррекцией в рамках программы госсубсидирования, так и с либерализацией условий кредитования на «вторичке». В частности, по данным АИЖК, в I квартале 2016 года ставки по ипотеке на вторичном рынке находились на уровне 13,5-15 %, а по кредитам с государственной поддержкой в сегменте новостроек – в диапазоне 11-11,5 % (11,5-12 % после повышения в марте). Таким образом, разница в размере ставок составляла 2-4 п. п. По итогам 10 месяцев прошлого года, по информации того же источника, она сократилась до 1,45 п. п. Анализ предложений банков-партнеров ИНКОМ-Недвижимость в январе 2017 года позволяет сделать вывод о том, что к настоящему моменту, с окончанием субсидирования ипотеки на первичном рынке, разница в ставках в целом фактически нивелирована. При этом в отдельных случаях ставки по программам на «вторичке» оказались даже ниже, чем в сегменте новостроек.

Банк	Минимальная ставка без учета скидок в рамках акций и спецпрограмм, %		Минимальная ставка с учетом преференций и спецпрограмм, %		Минимальный первоначальный взнос, %
	на вторичном рынке	на первичном рынке	на вторичном рынке	на первичном рынке	на вторичном рынке	на первичном рынке
Сбербанк	11,5	12,5	11,5	11,5	20	20
ВТБ24	12,6	12,6	12,1	12,1	15	15
Открытие	13	13,25	12,75	13	20	20
Связь-банк	12,25	12,9	12	12,9	20	20
Росевробанк	12,5	12,75	12	11,25	15	15
Банк Москвы	12,6	12,6	10,6	12,1	15	15
Юникредит	12,5	13	12	12,5	20	20
Райффайзенбанк	11,5	11,5	11,5	11,5	15	15
Металлинвест	12,25	13,5	12,25	12,5	10	10
Транскапиталбанк	14,49	13	13,99	12,5	20	20
Абсолютбанк	12	12	11,5	11,5	15	20
Уралсиб	13	13	12	12,5	20	10
Банк ЖилФинанс	12	11,25	11,5	10,75	20	20
Сургутнефтегазбанк	11,5	12	11,4	11,9	10	20
ДельтаКредитБанк	10,75	10,75	10,75	10,75	15	20
Россельхозбанк	12,9	12,9	12,9	12,9	15	15

Таким образом, усредненная ипотечная ставка по программам покупки жилья на вторичном рынке в банках-партнерах ИНКОМ-Недвижимость составляет в настоящее время 12,3 %. В январе 2016 года соответствующий показатель был равен 14,1 %. Таким образом, в годовом выражении ставки по ипотеке на «вторичке» в рассматриваемых банках снизились в среднем на 1,8 п. п.

Банк	Минимальная ставка без учета скидок в рамках акций и спецпрограмм, %		Минимальная ставка с учетом преференций и спецпрограмм, %		Минимальный первоначальный взнос, %
	на вторичном рынке	на первичном рынке	на вторичном рынке	на первичном рынке	на вторичном рынке	на первичном рынке
Сбербанк	11,5	12,5	11,5	11,5	20	20
ВТБ24	12,6	12,6	12,1	12,1	15	15
Открытие	13	13,25	12,75	13	20	20
Связь-банк	12,25	12,9	12	12,9	20	20
Росевробанк	12,5	12,75	12	11,25	15	15
Банк Москвы	12,6	12,6	10,6	12,1	15	15
Юникредит	12,5	13	12	12,5	20	20
Райффайзенбанк	11,5	11,5	11,5	11,5	15	15
Металлинвест	12,25	13,5	12,25	12,5	10	10
Транскапиталбанк	14,49	13	13,99	12,5	20	20
Абсолютбанк	12	12	11,5	11,5	15	20
Уралсиб	13	13	12	12,5	20	10
Банк ЖилФинанс	12	11,25	11,5	10,75	20	20
Сургутнефтегазбанк	11,5	12	11,4	11,9	10	20
ДельтаКредитБанк	10,75	10,75	10,75	10,75	15	20
Россельхозбанк	12,9	12,9	12,9	12,9	15	15

При этом в рамках специальных акций и партнерских программ банки готовы предлагать своим клиентам улучшенные – в том числе, за счет снижения процентных ставок – условия кредитования. Так, до конца января 2017 года для клиентов ИНКОМ-Недвижимость действует программа Банка Москвы по покупке жилья на вторичном рынке с использованием кредита со ставкой 10,6 %. Это ограниченное предложение является, тем не менее, уникальным примером – никогда еще в истории системы ипотечного кредитования в России ставки по ипотеке на «вторичке» не опускались до такого низкого уровня.

«Можно говорить о том, что этот показатель примерно отражает сегодняшний уровень ожиданий ипотечных покупателей, сформировавшийся под влиянием планомерного снижения ипотечных ставок в прошлом году и бодрых заявлений чиновников о сохранении этой тенденции в ближайшей перспективе. По нашим оценкам, каждый третий потенциальный покупатель, планирующий в скором времени покупку квартиры с использованием ипотечного кредита, сегодня занял выжидательную позицию в расчете на более выгодные для него условия кредитования», – комментирует директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что системное снижение ипотечных ставок возможно только в контексте дальнейшего смягчения государственной кредитно-денежной политики (однако со стороны Центробанка РФ звучат весьма осторожные заявления по поводу коррекции ключевой ставки). В то же время надо понимать, что в условиях пониженного покупательского спроса банки, которые глобально заинтересованы в расширении своего присутствия на ипотечном рынке, будут вынуждены вести активную маркетинговую работу, привлекая клиентов, в том числе, выгодными предложениями и сравнительно дешевыми кредитными продуктами. Сказанное касается, прежде всего, частных коммерческих банков, существенно уступающим банкам с государственным участием в доле своего присутствия на ипотечным рынке. Специальные акции и предложения с кредитными ставками, приближенными к сегодняшним ожиданиям покупателей, могут обеспечить им конкурентное преимущество и стать в текущем году их характерными особенностями.

По данным Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, 71 % ипотечных сделок по покупке вторичного жилья с привлечением экспертов компании происходят с участием т. н. государственных банков – Сбербанка (43 %) и Группы ВТБ (28 %). Доли остальных в общем портфеле существенно меньше и составляют в большинстве случаев 1-3 %. Однако об эффективности спецпрограмм с пониженными процентными ставками свидетельствует, в частности, пример Райффайзенбанка, который весной прошлого года предложил клиентам самый выгодный на вторичном рынке ипотечный продукт (11 % годовых) и на некоторое время получил по этому показателю ключевое конкурентное преимущество. Что, в том числе, спровоцировало резкое увеличение доли этого банка в портфеле ипотечных сделок ИНКОМ-Недвижимость: с 2 % в январе до 13,3 % (максимума) в августе 2016 года (в настоящее время она составляет 7,3 %).

Среди прочих тенденций сегодняшнего ипотечного рынка, свидетельствующих об усилиях банков по привлечению клиентов и повышению доступности ипотеки, эксперты ИНКОМ-Недвижимость называют следующие:
• увеличение предложений о выдаче кредита по программам «без подтверждения доходов» при условии большого (более 50 % от стоимости жилья) первоначального взноса;
• расширение пула банков, принимающих в качестве первоначального взноса материнский капитал;
• снижение минимального первоначального взноса (в том числе, появление продуктов без него, которые, впрочем, надо считать исключением);
• смягчение требований к объекту недвижимости (в частности, многие банки в настоящее время одобряют выдачу кредитов на покупку жилья с неузаконенной перепланировкой).