Снижение волатильности рубля оказало позитивное влияние на спрос на офисные площади в Москве
Объём заключенных сделок по итогам года может превысить первоначальный прогноз.
По данным компании JLL, в 3-м квартале 2015 года на рынке офисной недвижимости Москвы было куплено и арендовано около 305 тыс. кв. м, что на 10% превысило результат 2-го квартала текущего года и оказалось на уровне аналогичного периода прошлого года. Постепенному восстановлению спроса на офисы способствовало уменьшение волатильности рубля в конце 2-го квартала 2015 года. При этом в целом за девять месяцев показатель немного снизился к аналогичному периоду прошлого года – на 3%, до 800 тыс. кв. м.
«Несколько крупных сделок, таких как аренда 20 тыс. кв. м. adidas Group в бизнес-парке “Крылатские Холмы”, в значительной степени повлияли на совокупный объем купленных и арендованных площадей, при этом в целом спрос на рынке офисной недвижимости Москвы по-прежнему находится под давлением макроэкономического фона, - отмечает Елизавета Голышева, Директор по России и СНГ, заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – В случае если активность арендаторов сохранится на том же уровне, совокупный объем сделок может превысить наш первоначальный прогноз – 950 тыс. кв. м – и достичь уровня прошлого года, составив до 1,1 млн кв. м. В то же время мы не исключаем, что вторая волна девальвации рубля, произошедшая в 3-м квартале, и сохраняющееся инфляционное давление могут оказать на рынок негативное влияние».
Баланс рынка качественных офисных площадей Москвы
В свою очередь объем ввода новых офисных площадей в Москве постепенно снижается. По оценкам аналитиков, в 3-м квартале 2015 года на рынок вышло 241 тыс. кв. м, что оказалось в два раза ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Более 54% всех введенных в эксплуатацию площадей в 3-м квартале относятся к классу А; среди крупнейших проектов стоит отметить МФК «Оружейный» (офисная площадь – 100 тыс. кв. м), а также МФК «Кунцево Плаза» (29 тыс. кв. м).
В целом за три квартала в Москве было введено на 55% меньше офисных площадей, чем год назад, - около 464 тыс. кв. м. «В перспективе мы ожидаем дальнейшего снижения объемов ввода нового предложения. Всего в 2015 году в Москве, по нашим прогнозам, будет введено около 858 тыс. кв. м новых офисных площадей, что на 40% меньше результата прошлого года, - комментирует Александр Чуриков, руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL. – Более того, в связи с окончанием девелоперского цикла в настоящее время только 0,5 млн кв. м офисных площадей класса А находятся в стадии активного строительства и могут выйти на рынок в перспективе 2-2,5 лет, что меньше объема ввода офисных площадей класса А за весь 2014 год (0,7 млн кв. м)».
Динамика ввода нового предложения в классе А
Доля свободных офисных площадей в среднем по рынку в 3-м квартале осталась практически неизменной по сравнению с результатом предыдущего квартала и составила около 17%. Снижение вакантности было зафиксировано в классе А – с 27,4% до 26,8% - за счет ввода заполненных на стадии строительства объектов, а также закрытию сделок по аренде офисов с расширением занимаемых площадей. В то же время в класса B доля вакантных площадей немного выросла (до 16% и 11,1% в классах B+ и B- соответственно), и эксперты ожидают дальнейшего увеличения этого показателя в 4-м квартале, в особенности в классе B-. В ММДЦ «Москва-Сити», где за последний квартал новые площади не вводились, доля вакантных помещений немного увеличилась – с 29% до 31%.
По итогам 3-го квартала в премиальном сегменте запрашиваемые ставки аренды сохранились в диапазоне 750-840 долл. за кв. м в год, в классах А и B+ они также остались близки к уровням 2-го квартала 2015 года – 450-650 долл. и 275-450 долл. за кв. м в год соответственно. Средние запрашиваемые ставки в ММДЦ «Москва-Сити» находятся в диапазоне 450-650 долл. за кв. м. При этом фактические ставки аренды на офисном рынке носят индивидуальный характер, являются предметом переговоров и зависят от ряда факторов, в том числе от объема вакантных площадей в конкретном объекте.
