В России планируется создать фонд арендного жилья
Фонд жилья, предназначенного для сдачи в аренду, планируется создать для тех категорий граждан, которые не могут позволить себе купить жилье или взять квартиру в ипотеку. Созданию такого фонда будет способствовать сотрудничество с владельцами квартир. Такое взаимодействие позволит легализовать рынок аренды. Частные арендодатели могут приобрести патент у государства или заключить договор в регистрационной палате, и в обоих случаях они будут облагаться налогами. Это позволит избежать дефицита кадров. Некоммерческим арендаторам – в частности, бюджетникам – врачам, учителям и пр. предлагается покрывать часть стоимости аренды за счет средств государственного бюджета.
В фонд некоммерческой недвижимости планируется ввести и новостройки. Предполагается, что девелоперы будут участвовать в реализации проектов таких некоммерческих домов на правах подрядчиков. После передачи построенного жилья государству и получения прибыли застройщик может остаться в бизнесе и создать собственную управляющую компанию.
Пилотные проекты подобного рода уже были запущены в ряде регионов по России. Так, например, экспериментальный дом для сдачи в аренду был построен в Омске. Общее количество квартир составило 240. Себестоимость жилья составила 30000 руб./кв. м. Отделка обошлась в 6-8 тыс. руб. В результате расценки на аренду жилья в таком доме начинались от 15 тыс. руб. при среднерыночной стоимости в 10 тыс. руб.
В Калуге похожий проект запустили в 2005 г. С тех пор в городе накопилось порядка 1000 единиц арендного жилья. Располагались эти дома на окраине города и предназначались в первую очередь для рабочих, приезжающих в город и устраивающихся на местные предприятия. При этом базовая стоимость аренды составляла порядка 6-8 тыс. руб. при среднерыночной в 10-15 тыс. руб. Сумма аренды компенсировалась съемщику губернатором и нанимающим предприятием в равных долях. Однако такое было возможно лишь при условии согласия губернатора сотрудничать. В ином случае проект просто не удалось бы реализовать – считает директор департамента компании Центр развития ГЧП (государственно-частного партнерства) Максим Ткаченко.
Несмотря на принятие закона о сотрудничестве ГЧП в 71 субъекте РФ, частные инвесторы не получают абсолютно никаких гарантий – если бюджет не выполняет свои обязательства, то отстоять права бизнесмены не смогут даже через суд. Введение дополнительных гарантий, как считают эксперты, дало бы новый толчок для развития рынка арендного жилья, однако это возможно лишь в том случае, если владельцем арендного фонда станет государство. Среди прочих трудностей и высокая стоимость аренды в особенности в столичном регионе и крупных городах, и дороговизна финансовых ресурсов, и ограничения законодательства.
Со временем в законодательство относительно арендного фонда планируется внести изменения. Так, предполагается запретить распродавать дом, предназначенный для найма, по частям, а также менять его статус. В случае необходимости он сможет использоваться в качестве залога.
Несмотря на все планирующиеся поправки, правительство Московской области убеждено, что широкого распространения фонд жилья для среднесрочного найма не получит, поскольку в настоящее время частным арендодателям намного выгоднее сдавать квартиры, бесплатно полученные от государства. Подтверждением этому является текущий уровень цен на рынке «серой» аренды – пока он намного ниже, чем себестоимость возведения доходных домов.
