Продавцы наиболее дорогих вторичных квартир в современных жилых комплексах ЦАО не выдерживают конкуренции с девелоперами

При анализе сегмента наиболее дорогого жилья (стоимостью от 100 млн рублей) в ЦАО специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость выявили районы-лидеры по количеству и средней стоимости предложения подобных объектов – 290 лотов в р-не Хамовники и 171,6 млн рублей в р-не Якиманка соответственно. Кроме того, они выяснили, с какими трудностями сталкиваются продавцы вторичных квартир, расположенных в новых жилых комплексах и относящихся к исследуемой ценовой категории, – доля таких объектов от общего объема дорогостоящего предложения в этом округе составляет 30%. Также специалисты отмечают, что в настоящее время самый высокобюджетный лот на «вторичке» в ЦАО оценивается продавцом почти в 884 млн рублей.

Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость указывают, что к сегменту самого дорогого жилья в Центральном административном округе столицы относятся лоты стоимостью от 100 млн рублей – в указанный ценовой диапазон попадает 986 объектов, экспонируемых на вторичном рынке жилья в данной локации.

Наибольший объем предложения лотов из указанной категории в пределах ЦАО на данный момент зафиксирован в районе Хамовники – 290 объектов (26% от общего числа выставленной здесь на продажу вторичной недвижимости). На втором месте по этому показателю – Арбат, где экспонируется 175 лотов стоимостью от 100 млн рублей, при этом их доля по отношению к общему объему предложения «вторички» в указанной локации достигает максимального значения – 30%. По средней стоимости подобных объектов среди всех административно-территориальных единиц ЦАО лидирует Якиманка – 171,6 млн рублей. «Аутсайдером» по данному показателю стал Красносельский – 138,9 млн рублей. Наибольший средний метраж самых дорогих квартир в ЦАО был зафиксирован в районе Басманный – 280 кв. м. А самая «маленькая» средняя площадь подобных объектов наблюдается в Тверском и Таганском районах – 200 кв. м.

Распределение наиболее дорогих лотов (стоимостью от 100 млн рублей), экспонируемых на вторичном рынке жилья в ЦАО, по районам округа

Район	Объем предложения, ед.	Доля по району	Средняя стоимость, млн руб.	Средний метраж, кв. м
Хамовники	290	26%	155,4	220
Арбат	175	30%	152,5	220
Пресненский	115	10%	140,9	220
Тверской	101	11%	150,5	200
Басманный	76	10%	164,2	280
Замоскворечье	73	13%	139,1	210
Мещанский	54	14%	149,1	220
Якиманка	40	23%	171,6	210
Таганский	34	5%	167,2	200
Красносельский	28	7%	138,9	250

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, 57% наиболее дорогих объектов, экспонируемых в Центральном административном округе, расположено в кирпичных домах, 39% – в монолитных строениях, а оставшиеся 4% – в «сталинках». Если рассматривать параметр комнатности, то 80% от общего объема предложения подобных объектов в ЦАО представлено лотами с количеством комнат от 4 до 6.

Согласно наблюдениям риэлторов ИНКОМ-Недвижимость, если в сегменте наиболее дешевого жилья покупатели обращают внимание на удаленность объекта от станции метро, то в категории самого дорогого – на транспортную доступность определенной локации и количество парковочных мест. При выборе объекта помимо качественных характеристик квартиры они ориентируются в большей степени еще и на количество спален. Кроме того, для покупателей дорогостоящего жилья важно наличие огороженной придомовой территории, а также не только «начинка» дома, но и его внешний вид, особенно отделка фасада и входной группы. Что же касается расположения в пределах округа, то, по словам риэлторов компании, среди покупателей самого дорогого жилья в ЦАО наиболее востребованы лоты, выставленные на продажу в районах Хамовники и Замоскворечье, а также в непосредственной близости от Патриарших прудов.

При этом, согласно подсчетам специалистов Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, 30% от общего объема предложения высокобюджетных лотов в ЦАО – квартиры, расположенные в современных жилых комплексах и перешедшие после перепродажи во вторичный сегмент жилья. Об особенностях экспозиции подобных объектов рассказывает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов: «При продаже квартир без отделки собственникам наиболее дорогих лотов, расположенных в новых жилых домах, приходится конкурировать с застройщиками – в том случае, когда в данной конкретной новостройке имеется пул нереализованных объектов со схожими характеристиками. И если девелоперы нацелены на проведение более гибкой ценовой политики, то они могут предлагать потенциальным покупателям скидки на эти лоты. В то время как собственники перепродаваемых квартир, надеясь как минимум „отыграть“ потраченные на покупку недвижимости средства (особенно в том случае, когда сделка была заключена в долларах при более высоком, чем сейчас, его курсе), не хотят соглашаться на дисконт, поэтому в борьбе за покупателя они обычно не выдерживают конкуренции с застройщиками.

Некоторые собственники других подобных лотов, потратившиеся на проведение дизайнерского ремонта, порой сильно переоценивают свою “эксклюзивную” жилплощадь, полностью или частично включая в ее продажную стоимость потраченную на ремонтные работы сумму. Однако покупатели наиболее дорогих объектов зачастую предпочитают подбирать обстановку „под себя“ и отдают предпочтение, соответственно, жилым площадям без отделки, поскольку ремонт, проведенный в продаваемой квартире, может не соответствовать их вкусам или даже представляться им морально устаревшим. И если покупатели все-таки останавливают свой выбор на подобном лоте, то они, точно понимая конъюнктуру падающего рынка, приобретут его только при уменьшении цены предложения».

При этом разница в поведении продавцов недвижимости, относящейся к более демократичным ценовым сегментам, и собственников наиболее дорогого жилья заключается в том, что первые обычно снижают цену ступенчато, в попытках нащупать то «дно», после достижения которого появятся потенциальные покупатели, интересующиеся их собственностью. Вторые же – весьма состоятельные люди, и они могут подождать с продажей жилья, в отличие от собственников более дешевых объектов, чаще всего участвующих в альтернативных сделках, т. е. продающих жилплощадь и сразу же приобретающих новую квартиру. Владельцы дорогостоящих лотов не видят смысла в том, чтобы постоянно снижать цену, и предоставляют дисконт, ориентируясь на предложение конкретного покупателя. В среднем размер скидки в данном сегменте составляет 10%-15% от первоначально заявленной продавцом стоимости. При этом нередки случаи, когда покупатели настаивают на дисконте размером до 30%, однако настолько сильное снижение цены продавцов, как правило, не устраивает. В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что если сроки экспозиции наиболее дешевого жилья в ЦАО – выставленного на продажу по стоимости, соответствующей нынешней конъюнктуре рынка, – чаще всего укладываются в период до трех месяцев, то сроки экспозиции высокобюджетных объектов в данной локации при тех же условиях составляют в среднем от 9 месяцев до года.

Кроме того, некоторые собственники наиболее дорогих квартир, не сумев за определенный срок реализовать свою жилплощадь, нередко принимают решение сдавать ее в аренду (не прекращая при этом поиск покупателя), чтобы получать дополнительный доход, который будет покрывать содержание этой недвижимости.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, наиболее дорогим предложением на вторичном рынке жилья в ЦАО на данный момент является трехуровневая квартира общей площадью 1040 кв. м в пятиэтажном доме на Большой Татарской улице (район Замоскворечье). Территория вокруг дома огорожена, имеются наземная и подземная парковки. Квартира состоит из двух зеркальных половин (могут быть проданы по отдельности), в каждой из которых на первом этаже расположены кухня, столовая и гостиная с камином, на втором этаже – кабинет с балконом. На третьем этаже квартиры также есть жилые помещения. Ближайшая станция метро – «Новокузнецкая». Цена лота: 883 989 000 рублей.