Рейтинг московских районов: средняя общая стоимость квартир в самом дорогом районе столицы в 11,4 раза больше, чем в наиболее бюджетной локации

Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость проанализировали среднюю общую стоимость экспонируемых квартир по округам и районам «старой» Москвы, а также сравнили полученные результаты с докризисными показателями трехлетней давности. В частности, они отметили, что в двух округах за указанный период средняя общая стоимость вторичных квартир увеличилась, что можно объяснить вымыванием наиболее ликвидных объектов и скоплением в объеме предложения дорогих лотов большой комнатности.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, наибольшая средняя общая стоимость квартир была зафиксирована в Центральном административном округе – 31 352 800 рублей, по сравнению с аналогичным периодом 2014 года это значение выросло на 3 852 800 рублей. На последней строке рейтинга по данному показателю расположился ВАО – 7 442 000 рублей (против 8 000 000 рублей три года назад). Средняя общая стоимость квартир в ЦАО почти в 2,5 раза превышает величину этого показателя в следующем за ним округе – ЗАО, а также в 4,2 раза больше, чем в ВАО.

Изменение средней общей стоимости квартир по округам столицы, 2014-2017 гг.

Округ	Средняя общая стоимость квартир в апреле 2014 г., руб.	Средняя общая стоимость квартир в апреле 2017 г., руб.
ЦАО	27 500 000	31 352 800
ЗАО	12 492 900	12 668 000
СЗАО	11 000 000	10 564 000
ЮЗАО	10 465 200	10 123 150
САО	9 904 000	9 644 600
СВАО	8 804 500	8 571 600
ЮАО	8 362 950	8 137 500
ЮВАО	8 152 000	7 752 000
ВАО	8 000 000	7 442 000

Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «В рейтинге средней общей стоимости квартир ожидаемо лидирует Центральный административный округ. При этом было бы большим преувеличением сказать, что ЦАО застроен исключительно элитным жильем, ведь в структуре предложения центральных районов определенную долю занимают, например, квартиры в старых панельных домах. На второй строке в рейтинге расположился ЗАО: на высокую среднюю общую стоимость квартир в этом округе в большой степени повлияли благоприятная экологическая обстановка и престижность данной локации. Северо-Западный и Юго-Западный административные округа менее престижны, чем ЗАО, однако в целом жилье в этих локациях также котируется весьма высоко. Так, некоторые районы ЮЗАО, который занимает четвертую строку в рейтинге, традиционно считаются местом проживания научной интеллигенции, о чем хотя бы свидетельствуют их названия – Академический, Ломоносовский, с последним соседствует относящийся к ЗАО Проспект Вернадского».

Кроме того, на высокую среднюю общую стоимость квартир в Западном и Юго-Западном административных округах повлиял и тот факт, что на протяжении долгого времени они лидировали по объемам строительства и, соответственно, ввода нового жилья. С конца 2000-х эти объекты начали постепенно «перетекать» с первичного на вторичный рынок недвижимости, что и повлекло увеличение стоимости жилья в данных локациях.

На ценообразование в округе, помимо престижности, экологической обстановки и социального статуса его жителей влияют и такие факторы, как состояние жилищного фонда, в котором расположены экспонируемые объекты, уровень развитости инфраструктуры, а также транспортная ситуация. К примеру, в ЮВАО транспортное сообщение сильно затруднено, а в ЗАО движение свободнее.

Замыкают рейтинг по средней общей стоимости квартир, как и три года назад, наиболее бюджетные и малопрестижные округа – ЮАО, ЮВАО и ВАО.

Дмитрий Таганов отмечает важную особенность, касающуюся изменения средней общей стоимости квартир в столице за последние три года: «В двух округах – в престижных ЦАО и ЗАО – средняя общая стоимость квартир с весны 2014-го увеличилась, хотя доминирующим трендом в указанный период было снижение цен на недвижимость. Объяснить этот факт можно тем, что в данных локациях, где стоимость жилья весьма высока, наиболее ликвидные объекты – квартиры небольшой комнатности с привлекательными качественными характеристиками – довольно быстро из предложения вымываются, тогда как более дорогие лоты, чаще всего многокомнатные, в экспозиции «зависают», что и отражается на увеличении средней общей стоимости выставленного на продажу жилья».

Согласно данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, наибольшее за последние три года сокращение средней общей стоимости квартир среди всех столичных районов было зафиксировано в Куркино (СЗАО), где данный показатель уменьшился на 16%. При этом в районах, относящихся к более престижным округам, он сократился меньше – в ЦАО максимальное снижение средней общей стоимости квартир было зафиксировано в р-не Якиманка (7%), а в ЗАО – в Тропарево-Никулино (5,3%).

Округ	Район	Средняя общая стоимость квартир в апреле 2014 г., руб.	Средняя общая стоимость квартир в апреле 2017 г., руб.	Отрицательная динамика
СЗАО	Куркино	18 446 400	15 501 200	-16%
ВАО	Новогиреево	7 630 800	6 579 600	-13,8%
САО	Западное Дегунино	8 400 000	7 419 000	-11,7%
СВАО	Лосиноостровский	8 017 450	7 081 200	-11,7%
ЮАО	Северное Чертаново	9 163 900	8 249 600	-10%
ЮЗАО	Коньково	10 000 000	9 183 500	-8,2%
ЦАО	Якиманка	56 035 200	52 093 750	-7%
ЮВАО	Марьино	9 220 800	8 585 400	-6,9%
ЗАО	Тропарево-Никулино	17 332 950	16 408 000	-5,3%

ТОП районов столицы с наибольшей и наименьшей средней общей стоимостью квартир по округам в апреле 2017 г.

Округ	Район с наибольшей средней общей стоимостью квартир в округе, руб.	Район с наименьшей средней общей стоимостью квартир в округе, руб.
ЦАО	Арбат 63 209 850	Таганский 14 741 100
ЗАО	Крылатское 36 917 210	Внуково 5 631 150
ЮЗАО	Гагаринский 19 362 000	Зюзино 7 436 400
САО	Хорошевский 18 818 800	Дмитровский 6 692 000
ЮАО	Донской 15 898 800	Бирюлево Западное 5 523 200
СЗАО	Куркино 15 501 200	Северное Тушино 7 619 200
ВАО	Сокольники 13 300 200	Северное Измайлово 6 230 200
СВАО	Марьина роща 11 927 500	Ярославский 6 662 550
ЮВАО	Южнопортовый 10 767 250	Кузьминки 6 168 400

Таким образом, районом с наиболее высокой средней общей стоимостью квартир стал Арбат (ЦАО) – 63 209 850 рублей, а аутсайдером – Бирюлево Западное (ЮАО), в котором данный показатель в 11,4 раза меньше, чем у лидера рейтинга, и равен 5 523 200 рублей. Отметим, что по сравнению с аналогичным периодом трехлетней давности в составе локаций, вошедших в ТОП, произошли некоторые изменения. Так, позицию наиболее бюджетного района в СЗАО вместо Южного Тушино сейчас занимает Северное Тушино; в ВАО, где в апреле 2014-го наиболее дешевым районом были Вешняки, в данный момент на последней строке в рейтинге расположилось Северное Измайлово. Кроме того, три года назад максимальная средняя общая стоимость квартир в ЗАО была зафиксирована в р-не Проспект Вернадского, сегодня – в Крылатском; в СВАО вместо Марьиной рощи лидером по данному показателю был р-н Алексеевский.