Квартира в новостройке: оправданный риск
Стагнация на рынке недвижимости отпугнула многих инвесторов - и потенциальных, и тех, кто уже давно оценил преимущества вложения денег в недвижимость
Рынок недвижимости России и, в частности и в большей степени - Москвы, действительно был любимой «копилкой» инвесторов в докризисные годы. Они щедро вкладывали деньги в новостройки - кто-то ради того, чтобы приумножить свои прибыли на быстро растущем рынке, кто-то - потому, что квартира на стадии готовности была бы ему уже не по карману. На этом плодородном поле новые проекты вырастали, как грибы, и повышенный спрос гарантировал отличную продаваемость - покупатели сметали все, даже дома, качество которых заметно отличалось от заявленного. Увы, не в лучшую сторону...
Кризис внес в рыночные отношения свои коррективы, и мы перестали жить на шатком, но привлекательном инвестиционном «поле чудес». Означает ли это, что покупка квартир в строящемся доме перестала быть инвестиционно привлекательной? Нет. И эксперты называют как минимум три причины, по которым вложения в строящуюся недвижимость лучше всего делать именно сейчас.
Три веских аргумента «за»
Во-первых, это все то же пресловутое сочетание цены и качества. Если раньше за каждый квадратный метр приходилось платить по-королевски, то сегодня рынок адаптировался к новым условиям. Теперь инвестор платит только за то, что ему действительно готовы продать - удобный проект дома, удачное расположение, качественную отделку. Вместе с рыночным бумом ушли в прошлое не только космические прибыли, но и не менее неземные цены. Конечно, квартиру в Москве сейчас могут себе позволить не все желающие - но все-таки планка доступности заметно опустилась. Для тех же, кто готов вкладываться в недвижимость чуть дороже «эконома», рынок создает все условия. В которые входит все та же честная цена.
Во-вторых, это новоприобретенная стабильность рынка. Именно после кризиса и последующей стагнации рынок стал по-настоящему стабильным. Каким бы привлекательным не выглядел рынок, скажем, 2007 года с его быстрым ростом цен, хорош он был только для инвесторов-спекулянтов, готовых вкладывать большие деньги и рисковать ими - или многократная прибыль, или полный крах. «Ценовые пузыри не «надуваются» вечно, рано или поздно рынок просел бы. И в этот момент у добросовестного инвестора были все шансы потерять не только прибыль, но и вложенные деньги», - говорит Владимир Трибрат, Директор по маркетингу ГК «Пионер», и добавляет: «Сейчас рынок стабилен - с уверенным, хоть и не таким высоким ростом.
Именно в таком состоянии он максимально предсказуем и удобен для частных инвесторов».
И наконец, в-третьих, рынок после кризиса - отличная возможность убедиться в надежности застройщиков. Кого-то кризис уложил на лопатки, а кто-то удержался на ногах. Кому-то пришлось заморозить проекты, а кто-то успел в срок, достроив все обещанное. «Столкнувшись, как и все, с резким снижением спроса в момент кризиса, мы пошли на снижение нормы прибыли и значительно снизили цены на квартиры, а также сократили издержки, - говорит Дмитрий Отяковский, Коммерческий директор ГК «Пионер». – Но делали это за счет отказа от услуг некоторых субподрядчиков, и создания собственных специализированных подразделений, поэтому в кризис мы не сокращали раздутый штат, как многие девелоперы, а наоборот, набирали персонал». Четкое выполнение обязательств по кредитам позволило сохранить необходимое финансирование. В результате, ни один из проектов компании не был заморожен, и все сроки строительства были четко соблюдены. О такой проверке на прочность можно только мечтать - теперь для выбора надежного застройщика достаточно поднять его «биографию» и убедиться в том, что даже в таких условиях компания смогла выполнить свои обязательства перед покупателями. Значит, в спокойное время и подавно сможет.
Давайте посчитаем
Но выгодно ли сейчас покупать квартиру на стадии строительства, и оправданно ли инвестировать свои деньги в условиях инертности рынка? По мнению экспертов, в случае покупки квартиры в строящемся или проектируемом доме, инвестиционная привлекательность остается на достаточно высоком уровне. Каждый квартал стоимость квартиры будет расти независимо от капризов рынка - просто за счет повышения уровня готовности жилья. А это около 15-20% в год - довольно заметная прибыль для частного инвестора, и уж точно куда выше, чем ставки по депозитам.
Очевидно, что квартира всегда будет не только выгоднее, но и надежнее банковского вклада или пакета акций. Хотя бы потому, что она реальна и пригодна для многих целей: проживания, перепродажи, сдачи в аренду. В отличие от виртуальных финансовых обязательств, она никуда не денется. И российские инвесторы хорошо понимают это главное, физическое качество инвестиционных квартир: по словам аналитиков, русский бизнес по-прежнему предпочитает хранить хотя бы часть своих средств в самой надежной валюте - в квадратных метрах. За примером далеко ходить не нужно - ЖК «Авангард» в Новых Черемушках от ГК «Пионер», на старте строительства в 2004г. продававшийся по 1,5 тыс. долларов за квадрат, на этапе ввода в эксплуатацию в 2006 –уже по 5,5 тыс. долларов за квадратный метр, сегодня на вторичном рынке стоит порядка 8,5 тыс. - даже с учетом кризисной переоценки. Как минимизировать риски и максимизировать прибыли при покупке квартиры в новостройке? Мы уже говорили о «проверке кризисом», и на сегодняшний день это лучший способ убедиться в том, что выбранный вами застройщик достаточно надежен. Не ограничивайтесь рекламными проспектами, проверьте сведения о компании в сети Интернет и выберите себе застройщика, который всегда доводит строительство до конца и в срок. Можно даже посетить готовые и заселенные объекты девелопера, и пообщаться с жильцами домов.
Для того же, чтобы увеличить прибыль за счет вложения средств в квартиру, ее необходимо покупать на самой ранней стадии - это несколько более рискованно, но и более выгодно. Не секрет, что девелоперы берут кредиты на строительство у банка, под проценты. Сегодня это не менее 12,5%-14% годовых, которые закладываются в стоимость. Если же эти деньги привлекаются от покупателей, проценты банку возвращать не нужно, и квартиру можно купить дешевле. Это своего рода «бонус за доверие» для первых покупателей.
Как выбрать подходящий проект для покупки квартиры? Для этого необходимо оценить предлагаемые дома, рассмотреть их достоинства и недостатки, перспективы, и сопоставить с ценами, которые выставил застройщик. Сейчас на рынке можно найти дома разной степени готовности. Ряд застройщиков объявили о своих планах начала реализации новых проектов в конце этого –начале следующего года. Пример ближайшего удачного объекта для инвестиций – новый жилой комплекс комфорт-класса около м.Волжская от ГК «Пионер». Строительство комплекса в муниципальном округе «Текстильщики» ЮВАО г. Москвы начнется в ближайшие месяцы, открытие продаж запланировано на декабрь - это и есть тот самый ранний этап, когда квартиры продаются по самым низким ценам. Проект имеет все шансы стать лучшим предложением в районе, где основную часть жилого фонда составляют панельные и кирпичные дома 40-60-х годов постройки. Новый жилой комплекс, выполненный по индивидуальному проекту, созданному в известной архитектурной мастерской «С.Киселев и партнеры», будет состоять из шести монолитных односекционных корпусов этажностью от 14 до 20 этажей, а также детского сада, блока начальных классов и подземной автостоянки. Безусловно, это самое качественное жилье в данном районе в ближайшие годы, что обеспечит жилому комплексу стабильный рост цен и высокую продаваемость на финальной стадии. Квартиру в таком доме всегда можно сдать в аренду или перепродать с заметной прибылью. Компания-застройщик прогнозирует рост стоимости около 15% в год, ожидается, что с «разогревом» рынка эта цифра будет увеличиваться. Срок строительства – около трех лет.
Удачным предложением для жизни и для сдачи в аренду является еще один проект от ГК «Пионер» – новый жилой комплекс в Северном Тушино. Открытие продаж запланировано на февраль 2011 года, строительство всего комплекса компания намерена завершить уже в 2012 году. Здесь прирост строимости недвижимости может достичь 20% в год. Этот жилой комплекс общей площадью около 49 000 кв.м будет возведен по технологии панельного домостроения и сдан покупателям уже с отделкой. Кроме того, управляющая компания застройщика будет обладать расширенными функциями и поможет инвесторам с поиском и обслуживанием арендаторов, оформит необходимые документы, проследит за состоянием квартиры и своевременностью внесения арендных платежей. Так что, для тех покупателей, кто планирует получать доход от сдачи в аренду, это гарантированные 6-7% годовых без лишних хлопот и головной боли.
Есть на рынке интересные предложения и для дальновидных инвесторов, желающих вложить деньги в коммерческую недвижимость в жилых районах. Такие, например, как жилой комплекс «Лазаревское», построенный в Южном Бутово. На первых этажах ЖК расположены коммерческие площади малого формата - помещения под магазины, кафе, объекты социальной инфраструктуры. Такие площади, как правило, доступны по ценам частным инвесторам, которые собираются сделать разовое вложение в этом сегменте рынка, да и предпринимателям, которые планируют использовать площади по назначению они вполне по карману. Покупка таких помещений у застройщика привлекательна абсолютно прозрачной схемой оформления документов, и гарантированным получением в последствии права собственности.
За последний год рынок новостроек не только не потерял, но и увеличил свою привлекательность для инвесторов. Стабильность рынка, с которого «вымело» ненадежных застройщиков и спекулянтов, обеспечивает лучшие условия даже для начинающих инвесторов, которым теперь не составит труда сориентироваться в предложениях и ставках. Инвесторы, которые готовы доверить свои деньги строящейся недвижимости, будут вознаграждены низкими стартовыми ценами и стабильной прибылью. Иными словами, сейчас самое подходящее время для вложения денег в квадратные метры.
ГК «Пионер»
