Спрос остановился на «однушках» и дешевизне
Столичные риелторы признают, что в условиях крайне низких доходов большинства граждан, как раз тех, кто больше всего нуждается в жилье, спрос в Москве окончательно сосредоточился либо на самых дешевых предложениях на окраинах города и в «замкадье», либо на очень дешевых объектах в так называемой «плохой» панели. Все остальные категории жилья переживают этап стагнации.
Дешевые однокомнатные квартиры – это самый востребованный товар на рынке жилой недвижимости Москвы, считают эксперты. Однако этот сегмент уже становится дефицитным, т.к. на вторичном рынке таких малогабаритных квартир осталось крайне мало, и к тому же многие из них не имеют юридически «чистых» документов, а в новостройках квартиры малых площадей вообще явление почти забытое.
Секрет высокого спроса на малогабаритное жилье очень прост - низкая стоимость, т.е. относительная доступность в сравнении с любыми другими предложениями застройщиков, пусть даже и по «специальным» ценам и разного рода «праздничным» акциям. С учетом возможности получения ипотеки первоначальный взнос для потенциальных покупателей может составлять от 8 до 10 тыс. долларов для Москвы и Питера, если речь идет о квартире площадью до 30 метров.
Интерес застройщиков также понятен - более высокая стоимость продажи в пересчете на один квадратный метр. Так, если один квадратный метр в двухкомнатной квартире (55-60 метров) стоит условно 100 тыс. рублей, то в однокомнатной (38-42 метров) уже 110 тысяч. А в малогабаритной квартире (28-30 метров) он стоил бы 115-120 тыс. рублей.
Малогабаритки, на жаргоне московских риелторов называемые «гостинками», во все времена являлись одними из наиболее ходовых квартир, предлагаемых на рынке жилья, и определить точку пикового спроса на подобные объекты, боюсь, невозможно», - отметил в интервью изданию гендиректор Релайт-Недвижимость Олег Самойлов.
«Конечно, эти самые «гостинки» - жилье довольно убогое, но во-первых, оно все-таки отдельное, не коммунальное, свое, во-вторых, вполне пригодное в качестве «переходного» к более качественному, в-третьих, мы просто не привыкли думать о том, что ни в одной мировой столице среднестатистическому горожанину не доступно качественное жилье, – говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор представительства германской консалтинговой компании Герхард Кресслер. - В центральных районах Берлина, Парижа или Лондона местные жители живут как раз в очень скромных квартирах, а большинство имеют жилье на окраинах или в пригородах столиц. Это и дешевле, и приятнее во всех отношениях, при условии, конечно, транспортной доступности».
По мнению столичных риелторов, к малогабаритным следует относить однокомнатные квартиры в Москве площадью до 29-30 «квадратов» и двухкомнатные - до 40 метров. Но это, уточняют аналитики «Финансовых известий», «в прямом смысле самая «широкая» точка зрения на вещи»: «однушка» в 30 метров приближается практически к нормальному типовому жилью. Малогабаритка, которая с гордостью может носить свое звание, - это квартира в Москве площадью до 20 «квадратов». Для 2-комнатных верхняя граница расположена на площади в 25 метров.
«На вторичном рынке типичная малогабаритная квартира имеет общую площадь 19-23 квадратных метра, 3-4-метровую кухню и совмещенный санузел, говорит изданию Олег Самойлов. - Расположены такие квартиры преимущественно в 5- и 9-этажных домах советского периода, часто - кирпичных. С точки зрения планировки, малогабаритка представляет собой одну комнату, из которой открываются входы в санузел и на кухню. Балконов в таких квартирах обычно не бывает».
«Исключение составляет буквально несколько домов в ЗАО столицы, построенные в бывшей «заводской зоне» для рабочих, призванных в Москву по так называемому «лимиту», - рассказывает ВЗГЛЯД-Недвижимости директор московской риелторской компании Олег Федорцов. – В сравнении с другими районами и даже домами тех же лет застройки малогабаритные квартиры в этих «краснокирпичных» домах даже по сегодняшним критериям дизайна и планировки выглядят вполне достойно. Все остальные квартиры «гостиничного типа» пригодны только для одного человека, молодого и неискушенного в хорошем комфортном жилье».
«Не стоит думать, что «гостинки» раздают всем желающим направо-налево, - отмечает ВЗГЛЯД-Недвижимости руководитель столичного бюро недвижимости Марина Жарикова. - Цены на малогабаритки в домах-новостройках, расположенных в области, начинаются от 1,2 млн рублей, но таких предложений сегодня практически не осталось. Нормальная цена сегодня – 1,5 млн и больше, примерно до 1,8-1,9 млн».
Что касается стоимости «гостинок» на вторичном рынке, то цены колеблются от 3 до 4,2 млн рублей, говорят в агентстве «Столичное бюро недвижимости». «Финансовые известия» отмечают в этой связи, что купить юридически безупречную малогабаритную квартиру «по минимуму» довольно сложно, поскольку низкая стоимость самых дешевых квартир во многих случаях обусловлена наличием «темных пятен» в их юридической истории. Особенно это касается квартир в Московской области.
«Изрядное число малогабаритных квартир, находящихся в малоэтажных домах, предлагаются сегодня покупателям на условиях приобретения не квартиры, а доли собственности в доме, - говорит «Финансовым известиям» Олег Самойлов. - Делается это вполне осознанно, поскольку такая схема позволяет застройщикам обойти многие сложности и избежать многих согласований, необходимых для строительства жилых домов, выдавая свои проекты за индивидуальное жилищное строительство. Вот только проблемы, связанные с подобной ловкостью, в дальнейшем могут стать неотъемлемой частью жизни покупателей, поскольку с юридической точки зрения они приобретают не конкретные квартиры, а абстрактные доли, непонятно чем представленные».
На деле это означает, что в случае дальнейшей продажи такой квартиры, которая по документам является вовсе не квартирой, а долей, собственнику придется согласовывать эту сделку со всеми своими соседями, что, как давно известно, практически бесперспективно и крайне обременительно и по времени, и по затратам. В этом случае собственнику необходимо добиться получения от всех участников долевой собственности (фактически от всех жильцов дома) отказа от преимущественного права покупки.
Такие «обремененные» малогабаритные квартиры в Московской области сегодня предлагают от 800 до 1,2 млн рублей, говорит Марина Жарикова. Любопытно, что именно эти «тяжелые» для последующих сделок купли-продажи квартиры демонстрируют сегодня самую высокую динамику роста стоимости – за последние 3 месяца цены на «малогабаритки» выросли на 20-22%.
Что касается цен на другие категории столичного жилья, то аналитики расходятся в оценке роста цен на первичном рынке. По разным данным, стоимость квадратного метра в новостройках с начала года увеличилась от 5 до 40%.
Например, компания «Азбука Жилья» считает, что с начала года средняя стоимость квадратного метра новостроек в Москве 14% процентов и составила 150,6 тыс. рублей.
По информации «Миэль-Новостройки», рост составил 5%, а средняя стоимость «квадрата» составляет 190,3 тыс. рублей.
В МИАН говорят, что средняя цена метра составляет 161,8 тыс. рублей.
В «НДВ-Недвижимость» настроены еще более оптимистично: за 10 месяцев 2010 года средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек столицы увеличилась на 41% до 152 тыс. рублей. По данным экспертов этой компании, цена «квадрата» в экономклассе составила по итогам октября 113 тыс. рублей, в комфорт-классе - 133,5 тыс., в бизнес-классе - около 169 тысяч.
Как бы не «путались» в ценах аналитики компаний, ясно одно – цены так или иначе растут и будут расти. Малогабаритное жилье станет еще более востребованным и рано или поздно стоимость квадратного метра в таких квартирах в «хороших» районах столицы будет стоить значительно дороже, чем в более просторных. Это – тоже часть мировой практики, от которой никуда не деться при всем желании всегда «идти своим путем».
IRN
