В 8 из 10 случаев причиной досрочного расторжения договора найма жилья является задержка арендных выплат
Пик досрочных расторжений договоров найма пришёлся на конец прошлого года, составив 35% от общего количества. Это стало рекордом за последние 5 лет. На сегодняшний день на долю расторгнутых до срока договоров пришлось не более 5%.
Рост лояльности наймодателей в связи с дефицитом спроса на арендном рынке не сделал нанимателей слишком требовательными и привередливыми. Конечно, избыток предложения увеличивает выбор: если прежде в эконом-классе решение о найме принималось после рассмотрения трёх возможных вариантов, то теперь обычно рассматривается не меньше 6 объектов. Но в настоящее время наниматели не переоценивают свои возможности: они чётко устанавливают планку цен с учётом форс-мажоров.
В последние месяцы 2014 г. для участников арендного рынка недвижимости настал шоковый период: многие наниматели утратили возможность платить аренду, существенная часть собственников не была готова перестраиваться и понижать ставки. Итогом стало рекордное за последние 5 лет число досрочно расторгнутых договоров о найме – 35% от совокупного количества заключённых сделок. На сегодняшний день количество аннулированных соглашений – не больше 5%. Тем не менее, их причиной в 80% случаев служит задержка выплат.
Остальные 20% также относятся к денежным вопросам – повышению арендной ставки в период действия договора о найме, несвоевременной оплаты телефонной связи, просрочки или отказа нанимателя от оплаты ЖКХ, предусмотренной договором. Сюда же входят и бытовые споры, такие, как порча имущества и жалобы соседей.
Практика показывает, что первыми по конфликтности выступают собственники, сдающие комнаты и живущие по соседству с квартирантами. Год назад 70% таких сделок относились к проблемным, то есть, на грани досрочного разрыва договора. На сегодняшний день их количество уменьшилось до 30%.
Заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова рассказала о том, что стычки на бытовой почве у нанимателей и наймодателей бывали чрезвычайно эмоциональными: они сами не могли справиться с конфликтами и постоянно звонили сотрудникам ИНКОМ-Недвижимость с просьбами об урегулировании ситуации. Компании приходилось решать такие вопросы систематически.
Большая часть споров решается переговорами без участия судебных инстанций, но определённая их доля всё же попадает на официальное разбирательство. По статистике, на совокупный объём в несколько тысяч сделок, заключённых специалистами ИНКОМ-Недвижимость, приходится 4-6 тыс. судебных разбирательств.
За последние 2-3 года юридическая грамотность граждан возросла. Теперь и наниматели, и наймодатели обычно изучают пункты договора найма со всей тщательностью, также они знают, что за их несоблюдение вполне можно подать иск в суд. С другой стороны, в сложных социально-экономических ситуациях люди стали проявлять больше ответственности и терпения по отношению друг к другу. Поэтому можно говорить о том, что в данном отношении кризис дисциплинирует участников рынка жилищной аренды.
