Первичный и вторичный рынки загородной недвижимости: «за» и «против»
В преддверии весенне-летнего периода эксперты Департамента загородной недвижимости компании Инком-Недвижимость провели сравнительный анализ первичного и вторичного рынков загородного жилья, оценив плюсы и минусы обоих сегментов.
Исторически вторичный рынок загородного жилья ассоциируется у потребителя с дачным фондом. Между тем по своим потребительским свойствам объекты первичного и вторичного рынка во многом идентичны. Это обусловлено тенденцией перехода объектов первичного рынка в частное владение, в том числе через инвесторов. Так, с начала 2000-х годов статус вторичных объектов получили порядка 10-15 % коттеджей и таунхаусов, а доля земельных участков составила порядка 60%.
Если сравнивать два основных сегмента рынка загородной недвижимости, то на 300 тыс. вторичных объектов приходится лишь 50 тыс. первичных объектов в организованных поселках. Спрос показывает обратную пропорцию: на 20 тыс. сделок в год, заключенных на первичном рынке, приходится только 5 тыс. сделок с объектами вторичного рынка. Динамика продаж первичного рынка обеспечивается рыночными ценами, которые регулирует конкурентная среда застройщиков, и массированной рекламой. Ценообразование на вторичном рынке происходит по своим законам, и цены часто оказываются завышенными.
Одним из объективных критериев привлекательности объекта, который влияет на его стоимость, остается направление. Здесь можно проследить некоторые закономерности. Например, на Рублево-Успенском шоссе дача (дом, не предназначенный для постоянного проживания) обойдется в 60 млн рублей, коттедж – 65 млн, таунхаус – 38 млн, участок – 13 млн. В то же время самые доступные предложения следует искать на Горьковском шоссе: дача здесь будет стоить в среднем 2,5 млн рублей, коттедж – 9 млн, таунхаус – 5 млн. Недорого – порядка 1,5 млн рублей – обойдется покупка участка на Симферопольском шоссе.
По объему предложения лидером среди направлений можно назвать Дмитровское шоссе – здесь сосредоточено 20 % предложений, по Новой Риге – 15 %, по Киевскому шоссе – 15 %, по Новорязанскому, Ленинградскому и Горьковскому шоссе - по 10%.
