Рынок новостроек эконом-класса Москвы в апреле
Итоги апреля на рынке московских новостроек эконом-класса показывают, что объём предложения вырос на 11,3%. Средняя стоимость квадратного метра незначительно изменилась, прибавив к мартовским показателям 0,9%.
Все участники рынка недвижимости в апреле серьёзно активизировались. Стартовали официальные продажи в ЖК «Город на реке Тушино-2018» - крупном проекте, который реализуется на площади 160 Га, на территории Тушинского аэрополя. Кроме того, вышли на рынок квартиры в МФК «Водный», где девелопер смог согласовать перевод апартаментов в жильё. В жилом комплексе «Life-Ботанический сад» началась реализация третьего корпуса, в ЖК «Ривер-Парк» стартовали продажи в двух монолитных корпусах второй очереди. Также в микрорайоне Северный началась реализация дополнительного объёма квартир.
В течение апреля были распроданы квартиры в нескольких корпусах мкрн. «Некрасовка», «Некрасовка-Парк», ЖК Sky City. В последнем в скором времени должен поступить в реализацию новый объём жилья. В МФК «орехово» продажи квартир были временно приостановлены.
По данным аналитиков компании «Метриум Групп», на рынке новостроек в массовом сегменте экспонировалось 29 проектов, совокупный объём предложения превысил 7 000 квартир. В сравнении с предыдущим месяцем за счёт описанных выше изменений количество продаваемых квартир увеличилось на 11,3%. При этмо активность покупателей на рынке в апреле была высокой, чему способствовал в значительной степени старт госпрограммы по ипотечной субсидии.
Максимальная доля совокупного предложения, как и прежде, приходится на ЮАО (39,3%), за месяц она уменьшилась на 3 п.п. За ним следуют СВАО (14,0%) и СЗАО (13,2%). В Северо-Восточном округе доля продаваемых квартир выросла на 1,5 п.п., в северо-западном – понизилась на аналогичную величину. Также необходимо отметить, что из-за выхода на рынок квартир в многофункциональном комплексе «Водный» доля САО в структуре предложения выросла на 7,4 п.п., достигнув 10,5%. Это дало округу возможность почти догнать ЮЗАО (10,6%) в борьбе за 4-ю позицию.
Аналитики «Метриум Групп» подсчитали, что средняя стоимость квадратного метра в сегменте массовой первичной недвижимости – 159 430 руб., это на 0,9% выше, чем в марте этого года. Часть застройщиков решилась, реагируя на увеличение спроса, в апреле повысить стоимость квартир. Но увеличение цен было частично компенсировано выходом большого объёма квартир в проектах с относительно небольшим уровнем цен.
Рост средней стоимости отмечен в большей части московских округов, максимальный отмечался в ЮВАО (+7,7%) и СЗАО (+5,1%). В первом случае причиной стал уход из рынка большого объёма квартир в мкрн. «Некрасовка», отличающемся очень демократичными ценами. Во втором случае рост был вызван стартом продаж в ЖК «Город на реке Тушино-2018», где из-за более выгодного расположения и высоких качественных характеристик цены выше, чем в других локальных новостройках. В других округах на изменение ситуации с ценами повлияло преимущественно перераспределение предложения в местных проектах из-за относительно высокого спроса.
Основные тенденции
Директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова рассказывает, что старт госпрограммы по субсидированию ипотеки, состоявшийся в марте, простимулировал активность покупателей на рынке новостроек массового сегмента. Официальные данные Росреестра гласят, что число зарегистрированных договоров долевого участия в апреле в сравнении с мартом возросло на 48,4%, а ипотечных сделок – на 15%. Девелоперы также проявили активность, выводя на рынок новые проекты и объёмы. Средний уровень цен в апреле вырос совсем немного, часть продавцов отозвалась на оживление рынка повышением цен. Следует отметить, что акции и скидки предлагать не перестали – это необходимо для поддержания спроса.
Примечательное событие апреля – начало продаж в МФК «Водный». В последнее время власти зачастую в рамках комплекса антикризисных мер высказывали идею о переводе в жильё части апартаментов. Данная инициатива нашла отклик у девелоперов, начавших предпринимать шаги, необходимые для такого перевода. Смена статуса жилья в МФК «Водный» - с апартаментов на квартиры – стала первым прецедентом такого рода в сегменте массовых новостроек. Учитывая актуальность и остроту вопроса, в будущем можно ожидать пополнения рынка за счёт выхода новых проектов, где апартаменты переводились в жильё.
Прогноз
Анна Соколова говорит о том, что май на рынке новостроек из массового сегмента – это традиционный месяц затишья. Долгие выходные обычно понижают активность покупателей, и девелоперы в связи с этим стараются не выводить в продажу новых проектов и объёмов. Но велика вероятность, что в этот раз события будут следовать другому сценарию. С начала года на рынке новостроек бюджетного сегмента накопился отложенный спрос, который начал реализовываться только в апреле по причине запуска механизма государственного субсидирования ипотеки. Это повышает шансы сохранения высокого уровня покупательской активности и в мае. Поддержанию спроса поспособствуют и скидки, часто приурочиваемые к весенним праздникам. Если активность покупателей в мае месяце будет по-настоящему высокой, надо ждать повышения цен по самым успешным реализуемым проектам.
В мае также возможен выход на рынок новых корпусов и объёмов в массовом сегменте. Продавцы будут стараться реализовать максимальные объёмы квартир, пока действует программа государственной поддержки ипотеки. Экономическая ситуация сейчас относительно стабильна. Можно предполагать, что новые объёмы будут выпускаться с определённым дисконтом к рынку, продолжая обозначившуюся в начале года тенденцию. Таким образом, с учётом выполнения всех обозначенных выше условий, среднерыночная майская цена, скорее всего, будет неизменной или, если вновь выходящие объёмы будут большими, даже понизится.
