Как не зависнуть в базе?!

Вопреки опасениям участников рынка и СМИ, сегмент вторичной загородной недвижимости достаточно активен, что доказывают цифры. Однако специалисты отмечают изменение структуры этого рынка и расслоение предложения на ликвидные и те, которые рискуют надолго зависнуть в базе.

Структура рынка

Уже второй год доля вторичных объектов стоимостью от 60 млн р. в общем объеме продаж превышает 50%. Более дешевые предложения (от 15 млн р.) превысили эту планку в конце 2015 года с переходом тенденции на 2016 год. Динамика показательная: в 2013 году на вторичку пришлось 46% продаж, в 2014 году – 49%; в 2015 году – 55%. Тенденция связана с ограниченным количеством строящихся проектов, с тем, что первичные объекты постепенно вымываются с рынка, и, изменяя свой статус, возвращаются уже в качестве вторичного предложения.

Характерные особенности вторичного премиального рынка:

 Вторичный рынок принадлежит не профессиональным девелоперам, а частным продавцам. Это означает, что на ценообразование в первую очередь влияют личные ожидания владельцев, а не общие тренды. То есть главная особенность вторичного рынка – это замедленная реакция на изменение рыночной конъюнктуры.

 68% домов на экспозиции премиального сегмента – дома под ключ. Они более привлекательны в глазах покупателя, но непрозрачное ценообразование часто заставляет вернуться за покупкой на первичный рынок.

 Не более 10% домов на экспозиции инвесторы целенаправленно готовили на продажу. Остальные 90% домов строились для себя. Отсюда две проблемы: дома слишком индивидуализированы, а владельцы склонны оценивать их исходя из того, сколько вложений потребовали строительство и ремонт.

 Порядка 30% домов не отвечают требованиям покупателей.

Проанализировав объекты вторичного рынка, проданные в сегменте от 15 млн р. за 2015 и начало 2016 года, специалисты компании пришли к очевидному выводу: наиболее востребованы самые современные дома, недавно вышедшие на рынок по адекватной цене. При этом цена сейчас является главным критерием выбора. Даже если объект не имеет никаких изъянов, по ценам 2013-2014 годов его не купят.

Механизм управления продажей

Являясь профессионалом, девелопер постоянно находится «в рынке», что позволяет ему четко понимать ценность своего актива. У продавца вторичного объекта (который по факту, является пассивом, ведь чаще всего выставленная на продажу собственность не приносит прибыль, а скорее требует расходов на содержание) такой возможности нет, поэтому прежде чем выставлять дом на продажу, следует произвести его переоценку в новых условиях рынка. По крайней мере, такой подход позволит выбрать дальнейший сценарий выхода из ситуации. Это может быть снижение цены или же адаптация объекта под современные тренды с расчетом оптимальности затрат.

Важно отметить и тот факт, что чем выше ценовой диапазон недвижимости, тем больше в сегменте сконцентрировано морально устаревших домов, которые были построены во времена бурного развития элитного рынка. Именно в этой нише (которая, к слову, до сих пор представлена в долларах) требуется произвести массовую переоценку. И чем дольше владельцы будут откладывать работу над своими объектами тем больше дома будут терять в рыночной цене на фоне появляющейся свежей «вторички».

«Покупатели сейчас активны и находятся в поиске выгодного предложения, - комментирует директор Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY Сергей Колосницын. – Итоги 2015 года показали, что самые сбалансированные по цене и качеству предложения вымываются с рынка с нехарактерной для элитного сегмента скоростью. При этом очевидно, что тенденция перешла на 2016 год, и по его итогам таких объектов останется немного. Сегодня оптимальное время продавать для тех владельцев, которым необходимо выйти в «кэш». Впоследствии один только демпинг уже не поможет. Необходимо будет адаптировать объект под спрос, что потребует серьезных затрат».