Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга – текущая ситуация и прогнозы
17.03.2014
Динамика предложения
За 2013 год в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 17 бизнес-центров. Их суммарная арендная площадь составила 200250 кв. м. Следовательно, суммарный объем офисных площадей достиг 1,97 млн., из которых 34,6% составляют помещения класса А. В 2012 г. суммарный объем ввода составлял всего 150 тыс. кв. м. Таким образом, можно наблюдать тенденцию повышения интереса девелоперов к строительству новых высококачественных офисных помещений. Результатом этого явилось увеличение процентного соотношения офисов А-класса. 80% новых введенных в эксплуатацию офисных площадей в 2013 г. относятся к сегменту офисов класса А. В настоящее время на стадии строительства находится около 40 бизнес-центров Санкт-Петербурга, суммарная арендная площадь которых составляет 440 тыс. кв. м.
Спрос и поглощение
Что касается спроса, то рынок Санкт-Петербурга сохраняет свою ориентированность на небольшие компании, помещения для которых не превышают по площади 1000 кв. м. Доля сделок с такими помещениями составляет более 80%. Наибольший спрос приходится на офисные помещения площадью 250-500 кв. м. – порядка 30% от общего числа сделок на рынке.
Основной спрос на крупные площади формируется за счет сектора нефтяной промышленности и IT- компаний – 36% и 18% от общего числа сделок соответственно.
Объем поглощения за 2013 год составил 142 тыс. кв. м., что меньше показателя прошлого года. Несмотря на это, показатели в среднем соответствуют уровню 2000-2009 г., когда ежегодное поглощение составляло 140-150 тыс. кв. м.
Свободные арендные площади
По состоянию на начало 2014 г. свободные площади в бизнес-центрах классов А и В составляют порядка 230 тыс. кв. м., что равняется 11,8% от общего объема рынка Санкт-Петербурга. По сравнению с данными на начало 2013 года совокупная доля свободных площадей увеличилась с 9,1% до 11,8%. Такой прирост свободных площадей обусловлен вводом в эксплуатацию большого числа крупных бизнес-центров за прошедший год.
По итогам 2013 года средняя заполняемость офисных зданий, которые были введены в эксплуатацию, составила 35%, что вполне соответствует рыночной практике, когда арендаторы заключают договор на уже построенное здание.
По состоянию на начало 2014 г. свободные площади в бизнес-центрах классов А и В составляют порядка 230 тыс. кв. м., что равняется 11,8% от общего объема рынка Санкт-Петербурга. По сравнению с данными на начало 2013 года совокупная доля свободных площадей увеличилась с 9,1% до 11,8%. Такой прирост свободных площадей обусловлен вводом в эксплуатацию большого числа крупных бизнес-центров за прошедший год.
По итогам 2013 года средняя заполняемость офисных зданий, которые были введены в эксплуатацию, составила 35%, что вполне соответствует рыночной практике, когда арендаторы заключают договор на уже построенное здание.
Арендные ставки
В 2013 году наблюдался рост арендных ставок в рублевом эквиваленте в пределах 6-8%. В бизнес-центрах, где уровень заполняемости был довольно высоким, рост ставок составил 10-12%. По результатам 2013 года средний размер арендной ставки составил 1335 руб./кв.м./мес. ($ 492 кв.м./год). В сегменте офисных помещений класса В наоборот наблюдалась стагнация ставок на уровне 970-980 руб./кв.м./мес. ($ 358 кв.м./год ), не включая НДС. В большинстве случаев номинация ставок происходит в рублях за исключением собственников, реализующих проекты с валютным финансированием – долл.США и евро. Индексация ставок в рублях составляет 7-10%.
Существующие тенденции и прогнозы
Тенденция повышения спроса на высококачественные помещения класса А, что показывает уровень поглощения площадей. Доля площадей класса А от общего объема поглощения за 2013 г. составила 70%.
В 2014 г. прогнозируется сохранение уровня свободных площадей на уровне 10-12%. Новые бизнес-центры будут привлекать к себе новых арендаторов из более устаревших объектов.
Снижения ставок в 2014 году не ожидается, несмотря на большой объем ввода новых помещений ровно также как и их существенного увеличения в силу возрастающей конкуренции на рынке. По причине конкуренции увеличится срок заполнения новых бизнес-центров, которые вводится в эксплуатацию. Именно поэтому будет наблюдаться более ранний старт арендных кампаний, а поиск арендаторов на стадии предварительных договоров станет все более распространенным.
Возрастает число девелоперов, сертифицирующих свои проекты в соответствии с экологическими стандартами. Несколько бизнес-центров проходят сертификацию по стандартам LEED или BREEAM, включая вторую очередь бизнес-центра «Технополис Пулково», БЦ Eightedges группы компаний Leorsa, «Тринити Плейс». Золотой сертификат LEED Gold получил бизнес-центр «Ренейссанс Правда» компании Renaissance Development.
