Бизнес-класс на загородном рынке жилья «сдулся»: за десять лет спрос сократился почти в десять раз

Прощай, класс оптимистов

Говоря о том, какого клиента лишился рынок загородной недвижимости за последние десять лет, эксперты ИНКОМ-Недвижимость прежде всего называют покупателей объектов бизнес-класса. В середине двухтысячных эти люди обладали хорошими финансовыми ресурсами и твердо стояли на ногах, что позволяло им рассматривать покупку просторных домовладений на расстоянии 20-30 км от Москвы по цене от 20 млн руб. и выше.

«Эти клиенты были настолько уверены в своих доходах, что легко брали кредиты или тратили почти все имеющиеся средства на “загородку”, так как знали, что в самом ближайшем будущем заработают еще, – вспоминает руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. – Это были очень активные покупатели, я бы назвал их “классом оптимистов”. Но именно они пострадали от кризиса больше всего. Их доходы уменьшились в разы, и теперь вместо того, чтобы брать кредит на осуществление очередной мечты, они вынуждены оставлять деньги на непредвиденные расходы или раздавать долги. При этом они привыкли к определенному уровню жизни, и отказаться от коттеджа рядом с Москвой в пользу дачи в садовом товариществе для них значит понизить собственную планку. Все это часто приводит к тому, что приобретение дома откладывается на неопределенный срок».

Рынок не мог не отреагировать на такие изменения в покупательских настроениях, и последние годы число лотов бизнес-класса в предложении на «загородке» колеблется в районе 4-5% от общего объема, хотя десять лет назад этот показатель достигал 50%. Переломными здесь оказались 2009-2010 гг., после чего доминирование сегмента «бизнес» пошло на спад, и в 2012-м его доля в предложении уже не поднималась выше отметки в 8%. Тем временем «эконом» несколько лет подряд стабильно держится на уровне 75-80%. Ровно также ситуация развивалась со спросом: в 2007 году на «бизнес» приходилось порядка 45% покупок, сейчас – 4-6%, тогда когда «эконом» приобретается в 78-80% случаев.

Почти не стало клиентов и в сегменте сезонного жилья комфорт-класса: они теперь стараются максимально экономить. «Сегмент сезонной недвижимости живет благодаря невысоким ценам: люди приобретают участок без подряда с коммуникациями и возводят на нем каркасный домик, стараясь уложиться в миллион рублей, – продолжает Антон Архипов. – Таких покупателей, которые в двухтысячные могли отдать 10 млн руб. за дом, куда будут приезжать только летом, практически не осталось».

Интересными наблюдениями делится руководитель офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Сергей Цывин: «Я бы сказал, что сейчас окончательно исчез тип клиентов, которые, словно застряв в девяностых, строили в деревнях и старых СНТ громоздкие дома за трехметровым забором. Теперь они выбирают участки в организованных коттеджных поселках, где хоть и нельзя отгородиться стеной от всего мира, зато социум более однородный».

Сложная финансовая ситуация заставляет покупателей пересмотреть свои взгляды на то, как должно выглядеть их загородное жилище: на рынке наблюдается непреходящий тренд на оптимизацию размеров участков и домовладений. Однако не только экономика играет здесь свою роль – в дело вмешивается и психология.

«Десять лет назад клиент хотел больше всего: соток, метров, этажей, – говорит Сергей Цывин. – Сейчас люди считают стоимость отделки, обслуживания, коммунальных платежей и понимают, что дом в 400 “квадратов” им не нужен, они вполне обойдутся 200-250 кв. м. Также раньше покупатели нередко рассматривали загородный дом как родовое гнездо, где будут жить их дети и внуки. Теперь мы все реже сталкиваемся с такой иллюзией. Люди понимают, что дети, возможно, и будут к ним приезжать на лето или зимние праздники, но планировать для их проживания целый этаж нецелесообразно».

«Загородники» с квартирным менталитетом

Одно из главных событий на «загородке» за десять лет – это формирование аудитории покупателей, которые раньше были нацелены на приобретение городской квартиры, но благодаря развитию массового сегмента загородного жилья – коттеджей и блокированных домов эконом- и комфорт-классов – стали рассматривать для себя такой вариант для постоянного проживания.

«Лет семь назад застройщики выводили на рынок таунхаусы и дуплексы с целью повышения эффективности своих проектов, – рассказывает Сергей Цывин. – Отчасти это был маркетинговый ход. Например, таунхаусы позиционировались как просторные квартиры с участком земли в придачу. Однако вскоре этот формат обрел популярность – особенно в тех случаях, когда требуется расширение жилплощади, а бюджет покупки ограничен. К примеру, 15 млн руб. – не самая большая сумма для приобретения квартиры в Москве, а вот на “загородке” за нее можно получить домовладение метражом 200 кв. м в готовом поселке с развитой инфраструктурой».

«По моим наблюдениям, за последние десять лет на рынке возник совершенно иной тип клиента – покупатель с квартирным менталитетом, – замечает Антон Архипов. – Если раньше люди четко представляли, что загородная недвижимость состоит из земли, дома, коммуникаций, что это можно купить вместе или отдельно, что где-то можно сэкономить и сделать самому, а где-то лучше не рисковать и доверить работу профессионалам – то теперь клиент стремится получить готовый продукт, не особенно погружаясь в детали. Он хочет выбрать планировку, узнать ценник, получить скидку – и ждать заселения. И таковых сейчас большинство, возможно, даже 60-70%. “Загородка” стала восприниматься как организованный жилой комплекс, и застройщики, которые производят именно такие проекты, успешнее других продают свой товар».

Рассуждая о будущих трансформациях целевых групп на рынке загородного жилья, эксперты сходятся во мнении, что рынок ожидает разделение на несколько непересекающихся сегментов.

«Расхождение клиентов по разным полюсам будет все сильнее, – говорит Сергей Цывин. – Конечно, останутся дачники, т.е. покупатели, которые приобретают домик около 100 кв. м для летнего отдыха или выездов на праздники. Такое жилье может находиться как в 40-50 км от Москвы, так и в дальнем Подмосковье. Другая категория клиентов – переезжающие за город для постоянного проживания, они будут выбирать более компактные домовладения, не свыше 170-200 кв. м. Однако для них важна развитая инфраструктура и близость к столице – до 30-40 км от МКАД».

«Известно, что во времена кризисов многие богатые люди продолжают приращивать свое состояние, тогда как снижение доходов может скорее повлиять на их бизнес, чем на личные покупки – в силу укоренившихся моделей поведения, – дополняет коллегу Антон Архипов. – Поэтому элитный сегмент, где состоятельные клиенты совершают сделки с миллиардными бюджетами, на “загородке” тоже сохранится. Хотя его доля, вероятно, сократится до 1-2%».

Андрей Кройтор, директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, резюмирует: «Современный рынок загородного жилья со всеми его ключевыми трендами проделывает тот путь, который проходила “загородка” в так называемых развитых странах: поступательно формируется абсолютно четкое и понятное разделение рынка на сегменты, в низших и средних ценовых категориях покупатели, прежде чем совершить сделку, тщательно анализируют, как максимально рационально использовать каждый рубль».