Средняя доходность однокомнатной квартиры при сдаче в наем – 5,3 %: сдавать жилье по снизившимся ставкам выгоднее, чем фиксировать убытки при продаже
Средний срок окупаемости типовой однокомнатной квартиры, приобретенной в настоящее время на московском вторичном рынке жилья с целью сдачи в наем, составляет 19 лет при средней доходности 5,3 % (без учета налогов и возможных сопутствующих расходов). В формальном выражении эти значения сопоставимы с соответствующими показателями 2014-2015 гг. Ключевое отличие для «рантье» заключается в том, что до изменения рыночной конъюнктуры в 2015 году выход из актива для них означал фиксацию прибыли в рублях. В настоящее время – фиксацию убытков, если жилье приобретено после января 2014 года.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя стоимость типовой однокомнатной квартиры на вторичном рынке жилья Москвы с учетом массового торга (82 % продаж в настоящее время проходят с дисконтом) и средней скидки (около 10 %) составляет 6,3 млн рублей. Исходя из среднерыночных арендных ставок для таких объектов (28 тысяч рублей, по статистике Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость), доходность при сдаче этой жилплощади в наем составляет 5,3 % годовых, срок окупаемости – 19 лет.
По аналогии: средняя доходность объекта с теми же характеристиками (без учета налогов и иных возможных расходов - коммунальных платежей, стоимости патента, расходов по ремонту и обустройству жилого помещения) в феврале 2015 года составляла 5,8 % годовых, срок окупаемости – 17 лет. В феврале 2014 года соответствующие значения были следующими: доходность – 6,1 % годовых, срок окупаемости – 16 лет.
При этом существенно важными параметрами в данном сравнении являются значения инфляции и динамики цен на рынке жилья в указанные периоды. Так, в течение 2014 года увеличение средней стоимости предложения на вторичном рынке жилья Москвы составило 9,1 % при уровне инфляции 11,4 %. В 2015 году, впервые с 2009-го, на вторичном рынке жилья столицы зафиксирована отрицательная динамика рублевых цен: минус 4,3 % при инфляции по итогам 12 месяцев 12,9 %.
«После кризиса 2008 года вплоть до 2015 года цены в сегменте вторичного жилья росли в среднем в пределах инфляции, формируя у потребителей отношение к этой недвижимости как гарантированному источнику сбережения денежных средств. Покупатель понимал, что имеет возможность получать сравнительно небольшой, но гарантированный доход, сдавая такую жилплощадь в аренду. При этом в любой момент может выйти из актива в фактическом «плюсе»: стоимость недвижимости в рублях постепенно увеличивалась. На прошлогоднем «переломе» рыночной конъюнктуры произошел и слом этого стереотипа: цены впервые за много лет продемонстрировали отрицательную динамику, и для значительной части т. н. долгосрочных инвесторов, приобретавших жилплощадь для сохранения накоплений, реализация недвижимости в настоящее время означает продажу объекта дешевле цены его покупки», - отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
В настоящее время средняя цена реализации объектов на вторичном рынке жилья находится примерно на уровне начала 2014 года. Соответственно в описанной выше ситуации снижения стоимости активов оказались, в частности, покупатели, приобретавшие недвижимость в периоды ажиотажного спроса позапрошлого года (время, которое можно назвать предвестником последующих концептуальных изменений на рынке). Напомним: в 2014 году отмечалось две «волны» инвестиционного спроса: в январе-марте (покупатели отреагировали на начавшиеся колебания рубля и набирающий обороты отзыв банковских лицензий) и в ноябре-декабре (близкая к панике реакция на девальвацию российской валюты).
Для примера: покупатель, вложивший в 2014 году 7 млн рублей в типовую однокомнатную квартиру в современном доме в спальном районе Москвы и имеющий в настоящее время потребность в ее оперативной реализации, может ориентироваться в своих ценовых ожиданиях на значение в диапазоне 6,2-6,4 млн рублей. При этом с учетом нынешних арендных ставок доходность первоначальных вложений без учета налогов и иных расходов составляет 4,8 % годовых, предполагаемый срок окупаемости – примерно 21 год.
Очевидно, что при данной ценовой конъюнктуре продажи такого «инвестиционного» жилья – очень немногочисленные примеры на рынке. В тех редких случаях, когда люди решаются на это, мотивом являются крайние жизненные обстоятельства, требующие наличия крупных денежных средств. В указанной острой ситуации продавцы, как правило, вынуждены идти на дисконт от среднерыночной цены предложения и, по сути, фиксировать прямые убытки от «инвестиций». В иных случаях люди, как правило, занимают выжидательную позицию и не форсируют продажи, несмотря на текущую отрицательную динамику стоимости жилья.
«Надо понимать, что большинство т. н. инвесторов 2014 года изначально ориентировались на долгосрочные вложения и не планировали выходить из актива в ближайшее время. Однако в прошлом году часть из них на волне слухов о якобы неминуемом резком удешевлении жилья предприняла попытку реализовать недвижимость, при этом ожидаемо оказалась не готова продавать свои инвестиционные квартиры дешевле покупной цены и даже попыталась зафиксировать хотя бы минимальную прибыль. В итоге такие объекты легли балластом в общий объем предложения и через некоторое время либо были сняты с реализации по инициативе продавца, не готового к торгу, либо скорректированы по цене в сторону ее уменьшения», - заключает Сергей Шлома.
