Приключения девелоперов в новой реальности или Критерии надежного застройщика

Кризис в нашей стране продолжается, и рынок недвижимости, являясь частью общеэкономической системы страны, испытывает определённые потрясения. Рынок первичного жилья в такой неспокойный период уязвим более всего. Уже сегодня девелоперы находятся в новой реальности. Значит ли это, что больше не стоит вкладывать деньги в новостройки? Прогноз по развитию первичного рынка недвижимости позволил выявить ряд критериев, которые будут показателями надёжности застройщиков в изменившейся реальности.
Рынок недвижимости сейчас, как и значительная доля других отраслей российской экономики, серьёзно зависит от такого важного макроэкономического показателя, как ключевая ставка Центробанка РФ. Повышение ставки до 17% - сразу на 6,5 п.п., произошедшее в декабре 2014 г., и девелоперы, и риэлторы, и конечные клиенты до сих пор вспоминают с ужасом. В январе 2015 г. регулятор неожиданно опустил ставку на 2 п.п., до 15% годовых. Но данная мера вряд ли окажет ощутимое позитивное влияние на рынок.
Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая говорит о том, что почти все российские банки после резкого скачка вверх ключевой ставки повысили ипотечные ставки до запретительного уровня, составляющего 18-20% годовых. В ряде кредитных организаций они поднялись даже до 27-35%. Понижение ключевой ставки до 15% годовых не слишком повлияло на ситуацию. Под более-менее адекватный процент кредит на жильё на сегодняшний день можно взять только в двух государственных банках – Сбербанке РФ и ВТБ24.
Отсутствие доступной ипотеки фактически грозит остановкой всему рынку недвижимости. За последние несколько лет доля ипотечного кредитования на первичном рынке достигла очень высокого уровня – в среднем около 40%, а в зависимости от проекта этот показатель в 2014 году мог составлять 70% и более. В условиях растущей инфляции, снижения реальных доходов населения и общей нервозности на рынке без ипотеки продажи в новостройках упадут в несколько раз. В свою очередь это повлечет за собой сокращение финансового потока от дольщиков, за счет которого сегодня возводится большинство новостроек. «Без денежной подпитки многие проекты окажутся на грани заморозки - девелоперы не смогут финансировать строительство и отвечать по своим обязательствам перед банками», - комментирует Мария Литинецкая.
Девелоперы попадают в очень непростую ситуацию. Как говорит вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк») Дмитрий Старостин, при ключевой ставке на уровне 10,5% самые надёжные застройщики могли претендовать на кредит под 12% годовых, «средние» - под 14-15% годовых, но при новой ключевой ставке привлечение банковского финансирования больше не выглядит достаточно целесообразным: от 22% годовых в государственных банках и до 25-27% годовых – в частных.
Складывающаяся ситуация повышает риск появления новой волны обманутых дольщиков. Правительство отлично понимает эту опасность, поэтому субсидирование ипотеки – один из важнейших пунктов антикризисной программы. Покупатели квартир в новостройках, как предполагается, смогут получить кредит на приобретение жилья под 13% годовых. На поддержку этого плана из федерального бюджета будет выделено 20 млрд. руб. как рассчитали эксперты из Минэкономразвития, этой суммы должно хватить на выдачу субсидированных ипотечных кредитов общей суммой приблизительно 400 млрд. руб. По сравнению с предыдущим годом это вчетверо меньшая сумма.
Однако, говорит Мария Литинецкая, уже сейчас понятно, что субсидирование ипотеки не будет спасением для рынка. На льготных условиях кредит, скорее всего, смогут оформить не все. Чиновники хотят ограничить круг заёмщиков наиболее нуждающимися категориями населения. Учитывая, что в кризис как раз эти слои населения несут наибольший ущерб, остаётся большим вопросом, смогут ли они брать ипотеку даже под 13% годовых.
Без использования субсидий покупатели, желающие взять ипотеку, располагают только двумя вариантами: это Сбербанк и ВТБ24, которые при соблюдении ряда условий могут предоставить кредит под 13-15% годовых. Однако и здесь всё не так просто. Как говорит Дмитрий Старостин, Сбербанк пересмотрел политику аккредитации новостроек: список столичных жилых комплексов, где квартиры продаются в ипотеку на начальном этапе строительства, был существенно уменьшен. Для большей части отныне действует условие – не менее чем 70%-ная строительная готовность объекта. Минимальную ставку от госбанков можно обнаружить только на единичных проектах, которые являются лучшими с точки зрения кредиторов. Для них банки готовы пойти на специальные условия. Отсутствие ипотеки на ранних фазах строительства в сочетании с неподъёмными ставками по кредитам для застройщиков повлечёт за собой остановку 20-30% действующих строек в течение полугода, и ещё 50% заявленных проектов с согласованной документацией просто не начнут строиться.
Хотя сегодня на рынке недвижимости наблюдается реальный спрос, перед покупателями рано или поздно встанет вопрос безопасности вложений в новостройки в текущей ситуации. В кризис 2008-2009 гг. продажи первичного жилья упали до минимума из-за страха остаться как без жилья, так и без денег. Кризис 2014-2015 гг. рынок встретил в более устойчивом положении, однако риски всё равно есть.
В новой реальности покупателям квартир в новостройках следует обращать внимание, в первую очередь, на три фактора:
- наличие проектного финансирования;
- возможность взять ипотечный кредит в государственном банке на начальной фазе строительства;
- наличие ипотеки на специальных условиях и с минимальными ставками по строящимся объектам.
Мария Литинецкая говорит, что сейчас на московском рынке недвижимости не так много объектов на активной стадии реализации. В эконом- и комфорт-классе это ЖК «Life-Митинская» и «Некрасовка-Парк», «Life-Митинская Ecopark», «Ривер Парк». Реализация данных проектов осуществляется с привлечением средств Сбербанка РФ – это зафиксировано в проектных декларациях. При этом лишь одна из перечисленных новостроек, ЖК «Ривер Парк», находится в пределах МКАД. Более того, «Ривер Парк» строится в уникальном месте – на берегу Москвы-реки, рядом с музеем-заповедником «Коломенское».
Дмитрий Старостин поясняет, что, если банком выделяются средства на строительство конкретного жилого комплекса, а также сам банк выступает в роли финансового партнёра проекта, то шансы успешного завершения строительства составляют почти 100%. Так же обстоит ситуация с ипотечным кредитованием. Когда банки почти не выдают ипотеку на начальных этапах строительства, возможность получить кредит даже на этапе котлована – доказательство полного доверия к девелоперу со стороны банка и веры в проект. Первая очередь в проекте «Ривер Парк» уже находится на завершающей фазе строительства, весной начнётся строительство второй очереди. В обоих случаях клиенты AEON Corporation могут использовать ипотечный кредит от Сбербанка и ВТБ24.