Почему подмосковным «малоэтажкам» не страшен кризис?
Эксперты рынка недвижимости назвали пять причин, по которым жилье в малоэтажных ЖК Подмосковья являются самым «живучим» форматом недвижимости в условиях кризиса.
По данным Росстата, в январе-мае 2015 года реальная начисленная заработная плата россиян снизилась на 8,8% относительно аналогичного периода прошлого года. Падение уровня платежеспособного спроса в последние месяцы оказало заметное влияние на рынок недвижимости. Так, согласно статистике Росреестра, в мае число зарегистрированных переходов прав на жилье в Москве сократилось на 39% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Особенно острая ситуация с переизбытком предложения сложилась на вторичном рынке. Количество квартир, выставленных на продажу, по сравнению с докризисными месяцами выросло почти на 50%, а спрос упал почти в 3 раза.
«Покупатели стали активно интересоваться квартирами в новостройках, - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнёр Метриум Групп. – При этом многие их тех, кто ранее планировал покупку жилья в столице, в качестве альтернативного варианта теперь рассматривают приобретение недвижимости в подмосковной новостройке. Оптимальным вариантом по соотношению цена-качество на сегодняшний день являются квартиры в малоэтажных ЖК. Росту их популярности способствуют пять факторов. Это доступная цена, появление проектов с качественной социальной инфраструктурой, транспортная доступность, большой выбор объектов и возможность приобрести квартиру в ипотеку».
1. Доступная цена.
Средняя стоимость квадратного метра новостроек в Московской области составляет 78 000 руб. за кв. м. Дороже всего жильё, расположенное на престижных западном и северо-западном направлениях – 90 тыс. руб. и 83,5 тыс. руб. соответственно. Самые дешёвые предложения можно найти на северо-востоке, востоке и юго-востоке, где стоимость квадратного метра находится в диапазоне 63-67,5 тыс. руб.
Наиболее востребованным жильём в малоэтажках являются 1-комнатные квартиры площадью 30-45 кв.м и 2-комнатные - площадью 60-70 кв.м. Таким образом, в среднем, бюджет, необходимый для покупки жилья в подмосковной малоэтажной новостройке, колеблется в диапазоне от 1,8 млн до 4 млн за «однушку», и 3,8 млн до 6,3 млн за «двушку», что на 10-15% дешевле, чем в многоэтажных домах той же локации и класса, и в несколько раз ниже стоимости квартир в Москве.
2. Качественная инфраструктура.
Большинство малоэтажных ЖК, построенных в 2008-2013 годах, не имели обширной социальной инфраструктуры, делающей новостройки комфортными для постоянного проживания. Многие из них были домами «в чистом поле», где покупатель фактически приобретал «четыре стены». «Первые качественные проекты, в которых создано по-настоящему удобное пространство для жизни, появились на рынке только в последние два года», - отмечает эксперт.
«Концепции современных комплексов максимально ориентированы на создание комфортной среды для людей, - говорит Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо. – Например, в строящемся ЖК SAMPO запланировано возведение пяти детских садов, двух школ, многофункционального центра (включающего офисы, кинотеатр, фуд- корт, боулинг, магазины, медицинский центр), административно-торгового комплекса (с продуктовыми и хозяйственными магазинами, аптекой, детским клубом, розничным банковским центром, химчисткой и парикмахерской), а также нескольких наземных паркингов».
3. Транспортная доступность.
Большинство жителей подмосковных малоэтажек работают в столице. Поэтому при принятии решения о покупке фактор транспортной доступности до Москвы является одним из главных. Самыми престижными сегодня считаются малоэтажные ЖК, находящиеся в пределах 30 км от МКАД по западному направлению. «ЖК SAMPO расположен всего в 25 км от МКАД по скоростному Новорижскому шоссе, - говорит Наталья Козлова. - Даже в часы пик до Москвы от него можно добраться не более чем за 30-40 минут. Это меньше, чем время на дорогу до работы, которое ежедневно тратят жители многих отдаленных спальных районов столицы».
«Благодаря активным действиям властей по развитию транспортной инфраструктуры Подмосковья, с каждым годом «быстрых» дорог становится все больше, - отмечает Мария Литинецкая. – В результате, проблемы транспортной доступности для владельцев загородных квартир вскоре перестанут существовать на многих направлениях.
4. Большой выбор объектов.
На текущий момент в Подмосковье реализуется порядка 80 проектов с малоэтажными многоквартирными домами. Совокупный объем предложения составляет около 600 тыс. кв. м. Порядка 60% из этих проектов расположены не далее 30 км от МКАД.
«Широкий спектр предложений позволяет найти свой идеальный вариант для представителей всех категорий потенциальных покупателей – семей с детьми, пенсионеров, активных молодых людей, - говорит эксперт. – Выбор есть «на любой вкус и кошелек». Покупатели могут найти ЖК с определенным перечнем инфраструктурных объектов и расположенные в удобном для них месте. Кроме того, сегодняшний первичный рынок «малоэтажек» отличает разнообразие архитектурных концепций домов и планировочных решений квартир.
5. Минимальный риск остановки строительства.
В кризис самой главной угрозой для покупателей квартир в новостройках является возможная «заморозка» проектов девелоперами на неопределенный срок. По сравнению с многоэтажными комплексами, в малоэтажке риск недостроя намного ниже. Технологические особенности строительства позволяют возводить жилье в короткие сроки – от старта проекта до полной готовности дома может пройти всего год. «Строящийся в настоящее время ЖК SAMPO состоит из трёхэтажных домов и объектов инфраструктуры, - говорит Наталья Козлова. - Строительство ведется в четыре этапа. В рамках первого планируется возведение 46 домов общей жилой площадью около 130 тыс. кв.м, административно-торгового центра, а также двух детских садов (на 35 и на 140 мест). Срок сдачи первой очереди намечен на 4 квартал 2016 года. Но особенность этого проекта в том, что застройщик строит дома с опережением графика. Поэтому первая очередь уже практически готова. Тот факт, что дома выводятся в продажу на высокой стадии готовности, минимизирует риски покупателя в текущих экономических условиях».
«В условиях сокращения реальных доходов и невозможности точно планировать будущие поступления средств, покупателей интересует качественное жильё по минимально возможным ценам, - резюмирует Литинецкая. – С этой точки зрения, подмосковные малоэтажки являются наиболее конкурентоспособным форматом недвижимости, и практически единственным вариантом обзавестись собственным комфортным жильем за доступные деньги. Особенно, если решение квартирного вопроса невозможно отложить на долгий срок. В настоящее время подавляющая доля малоэтажных проектов в Подмосковье приходится на дома комфорт-класса – 68%. Доля квартир эконом-класса составляет 24%. Если экономическая ситуация будет ухудшаться, то, скорее всего, произойдет перераспределение долей – жилья эконом-класса станет больше. Кроме того, на рынке недвижимости во всех сегментах давно наблюдается тенденция к сокращению площади квартир. Так, в строящихся многоэтажных домах в Подмосковье появились квартиры-малометражки, площадь которых не превышает 18-22 кв. м. Пока подобных предложений на рынке не так много, однако малогабаритные студии раскупаются как горячие пирожки. Некоторые компании уже занялись изучением мирового опыта проектирования жилья площадью 12-14 кв.м. Если кризис затянется надолго, то этот тренд не обойдет стороной и малоэтажное жилье. В результате в будущих проектах возможно появление квартир-студий стоимостью до 1 млн руб., что расширит круг покупателей, имеющих минимальный бюджет».
