Ремонтная эпопея: что ждет покупателей «бетонных коробок»? Или 6 этапов ремонта в новостройке

Большая часть квартир из «высоких» сегментов сдаётся со свободной планировкой. Поэтому ремонт предваряется созданием плана по размещению внутренних стен, которые разделяют пространство на жилые и вспомогательные помещения. Затем идёт разработка дизайн-проекта, в котором содержатся данные о материалах, используемых при отделке стен, пола и потолка, схемы расположения сантехнических приборов и освещения, расстановка мебели, визуализация будущего интерьера. Дизайн-проект, как правило, разрабатывается в течение как минимум двух-трёх месяцев.

Покупатели ранее избегали приобретать квартиры с отделкой, они хотели осуществить на новой жилплощади собственные задумки, сделать интерьер модным и уникальным. Разрабатывались дизайн-проекты с замысловатыми фактурами, буйством цветов, неожиданными конструкциями. Однако в последнее время большая часть клиентов начала выбирать классику. Поэтому проекты от приглашённых дизайнеров не особо отличаются по своей концепции от интерьеров уже готовых квартир, представленных в ведущих элитных жилых комплексах. Но класс дизайна у квартир, предлагаемых с отделкой, может быть намного выше, ведь к сотрудничеству привлекаются ведущие мировые специалисты в области дизайна. 

В проектах для столичных ЖК в последние годы участвовали культовые дизайнеры - Келли Хоппен, Филипп Старк, Элен Бенаму, Дэвид Линли, Массимо Йоза Гини, Джейд Джаггер. Екатерина Фонарёва, коммерческий директор Корпорации «Баркли», говорит, что сейчас Корпорация ведёт строительство жилого комплекса Barkli Residence по проекту Роберта Стерна, архитектурного гения из США. Интерьеры, предлагаемые в комплексе, великолепно подходят в качестве основы для последующего выражения владельцем жилья своей индивидуальности с помощью мебели и декора.

2. Подготовительные работы

На этом этапе нужно возвести капитальные стены и конструкции (короба, ниши т.д.). Длительность работ – от пары недель до месяца.

В наиболее комфортных для жизни квартирах основную площадь занимают кухни и жилые комнаты. Доля площади, отведённой под проходные зоны (холлы, коридоры, прихожие) должна составлять не более 15%. Если данная цифра больше, то приходится переплачивать весьма внушительные суммы «за воздух» в практически не используемых зонах. В этом случае неизбежно возникнет желание вмешаться в организацию пространства, перекроить его.

В последние годы, впрочем, застройщики элитного и премиумного жилья более тщательно подходят к разработке планировки. Оптимальное расположение жилых и вспомогательных помещений позволяет обойтись без переустройства. Так, в жилом комплексе Barkli Residence упор делается на оптимальное планирование. Роберт Стерн при работе над комплексом сначала создал внутренне пространство дома, а затем «надел» на него фасад. В результате все комнаты в квартирах – правильной формы, отсутствуют архитектурные изъяны – неудобные и несущие колонны. Площадь проходных зон – не более 10%.

Этой стадии ремонта помогает избежать приобретение квартиры с отделкой, благодаря чему вы сэкономите и время, и деньги, и нервы. Ведь если в жилье отсутствуют внутренние перегородки, покупатель должен возвести их за собственный счёт. Кроме того, он теряет полезную площадь, которая оказывается под перегородками, и за которую были уплачены деньги при покупке. Потери эти невелики – на первый взгляд. Однако на самом деле одна стена толщиной 10 см и длиной 5 см «съедает» целых 0,5 кв. м общей площади. А общая величина площадей, попадающих под стены во всей квартире, составляет несколько квадратных метров. Учитывая высокую стоимость жилья из «высоких» сегментов, эти «невидимые» потери могут превышать несколько десятков тысяч долларов.

3. Инженерные системы

На этом этапе осуществляется прокладка электрических кабелей и проводов, систем слабых токов для телевидения, интернета, телефонии и видеонаблюдения, устройство систем кондиционирования и естественной вентиляции, монтаж труб водопровода и канализации, а также установка системы «Умный дом». Длительность работ зависит и от площади квартиры, и от сложности проектов всех систем. Данный этап работ занимает от недели до месяца.

Инженерные системы должны быть хорошего качества – от этого зависят комфорт и безопасность жизни в квартире. При этом монтаж данных систем – один из наиболее «грязных» и шумных этапов ремонта. Ведь при ремонте идёт штробление стен, сквозных проходов через перекрытия и стены, подготовка мест для монтажа электрощитов, распределительных коробок, выключателей, розеток, светильников, канализационных систем, водопровода, кондиционирования. Этот этап – один из наиболее сложных, ведь он требует самого высокого профессионализма от специалистов и тщательного планирования расположения опций инженерных систем.

В квартирах с отделкой, реализуемых в элитном и премиум-жилье, все инженерные системы уже установлены. Как рассказывает Екатерина Фонарёва, в ЖК Barkli Residence реализованы ведущие технологии инженерного обеспечения. Это центральное кондиционирование, водоочистительная система, которая фильтрует воду до уровня питьевой, приточно-вытяжная вентиляция, защита от протечек, многоуровневая система безопасности. Применение технологии «Умный дом» позволяет интегрировать все инженерные опции в единую систему, которая даёт возможность управлять освещением, микроклиматом и остальными функциями.

4. Черновая отделка

При черновой отделке проходят самые шумные и грязные работы. Оштукатуриваются потолок и стены, производится гидроизоляция, выполняется стяжка полов. При необходимости устанавливаются новые отопительные радиаторы, инсталляции для сантехники, подоконники и окна, укладываются тёплые полы, заменяется входная дверь. Как долго проходит этот этап – зависит от качества строительства и площади квартиры. Черновая отделка квартиры площадью 100 кв. м занимает не меньше 2-3 месяцев.

Главная проблема, образующаяся на этапе черновой отделки – оценка качества выполнения работ. Пока ремонт не закончится, выявить изъяны очень сложно. Поэтому заказчик должен уповать на профессионализм мастеров ремонтной бригады. Если ошибки, допущенные с электрикой, стяжкой пола, сантехникой или штукатуркой, обнаруживаются после окончания отделочных работ, то дорогостоящие финишные материалы приходится демонтировать. В результате любая дальнейшая переделка повлечёт за собой дополнительные траты средств и времени.

 
На данном этапе ремонта присутствует ещё один риск – порчи общедомового имущества, к которому относятся холлы, лифты, входные группы. Подсчитано, что для черновой отделки 1 кв. м площади нужно использовать 50 кг материалов. В квартиру площадью 100 кв. м нужно внести 5 тонн сухих смесей. Вероятность повреждения отделки в местах общего пользования очень высока, и в случае их возникновения собственник, чьи действия послужили их причиной , должен возместить стоимость восстановительных работ управляющей компании. Эти затраты чаще всего предстают неприятной неожиданностью. Счета за ущерб при этом могут быть выставлены не один, а несколько раз – на любом этапе ремонта. Покупатели квартир с отделкой избавлены от подобных рисков, так как отделка мест общего пользования производится застройщиком после завершения ремонта во всех квартирах.


5. Чистовая отделка

Чистовая отделка включает в себя шпаклёвку и грунтовку потолка, стен, установку подрозетников, укладку напольных плиточных покрытий, установку гипсокартонных конструкций или натяжного потолка, укладку потолочного плинтуса и отделочные работы на стенах. В зависимости от габаритов жилья и сложности дизайнерского проекта, чистовая отделка может проводиться от 1-2 месяцев до полугода.

Общая стоимость черновой и чистовой отделки в новостройках сегментов «элит» и «премиум» варьируется по стоимости от $1 500 до $5 000 за кв. м. Примерно треть этой суммы приходится на финишные отделочные материалы. Благодаря масштабам строительства, девелоперы, занимающиеся продажей готовых квартир, добиваются от поставщиков больших скидок. Поэтому в сравнении с аналогичным ремонтом, который покупатель мог бы осуществить своими силами, экономия при приобретении жилья «под ключ» - 35%. К примеру, покупая 100-метровую готовую квартиру, только на приобретении отделочных материалов можно сэкономить 15-50 тысяч долларов. С учётом роста курса доллара, который произошёл в конце прошлого года, эта сумма существенна даже для состоятельных клиентов.

Импортные отделочные материалы подорожали, и многие покупатели «бетонных коробок», планировавшие потратить на ремонт определённую сумму, должны выбирать товары классом ниже ожидаемого. При приобретении квартиры с отделкой в строящихся ЖК такой проблемы не возникнет. Риски, связанные со скачками цен из-за колебаний курсов валют, берёт на себя застройщик. Как сообщает Екатерина Фонарёва, для ЖК Barkli Residence закупка импортных материалов была произведена заранее, с учётом прогнозов изменений на рынке. Все материалы самого высокого качества от ведущих производителей куплены и находятся на российских складах.

6. Окончательный этап ремонта 

Это этап, когда устанавливается сантехника, кондиционеры, розетки, межкомнатные двери, выключатели и светильники, розетки, производится финишная покраска потолка и отделка стен, укладка напольных покрытий и плинтусов. Продолжительность работ – от 2 недель до 2-3 месяцев.

Когда ремонт закончен, владельцы квартир начинают обустройство помещений. Ряд девелоперов, предлагающих готовые квартиры, берёт часть решения данной проблемы на себя. Например, в квартирах ЖК Barkli Residence уже установлены встроенные кухни с бытовой техникой от ведущих мировых брендов. Всё, что остаётся сделать для комфортной жизни – купить мебель и элементы декора по своему вкусу. А вот покупатели квартир без отделки зачастую вынуждены ещё долго ожидать наступления комфортной жизни, виной чему могут стать затянувшиеся ремонты у соседей.

Екатерина Фонарёва отмечает, что приобретение новой квартиры всегда вызвано стремлением улучшить уровень жизни. Все покупатели недвижимости хотели бы на протяжении всего процесса нести минимальные потери сил и времени. Особенно это важно в сложившейся нестабильной ситуации в экономике. Когда нужно решать множество новых задач, связанных с работой и бизнесом, возникает необходимость минимизировать проблемы в других жизненных сферах. Поэтому кризис стал катализатором спроса на уже готовые под заселение квартиры. Многие покупатели недвижимости не желают тратить время на ремонт в новом доме. Ведь даже при найме фирмы, услуги которой будут гарантированно качественными, общение с прорабами, подбор отделочных и строительных материалов, контроль выполнения работ требуют непосредственного участия заказчика. Так что в ближайшее время можно ждать увеличения числа объектов с полностью готовыми квартирами. А через 5-7 лет в элитном сегменте вообще исчезнет жильё без отделки – ситуация станет аналогичной ситуации на европейских рынках.