Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость, H1 2013

09.07.2013

Первое полугодие 2013 года можно смело назвать рекордным по объему прямых инвестиций в коммерческую недвижимость. Инвестиционными аналитиками компании Praedium Investment Capital было отмечено несколько крупномасштабных инвестиционных транзакций, заключенных в различных сегментах на рынке коммерческой недвижимости России. Общий объем инвестиций в 2013 году составил 5,26 млрд долл.США. Среди крупнейших инвестиционных сделок следует отметить завершившуюся в начале года покупку БЦ за 1.0 млрд долл. США, покупателем выступила российская компания O1 Properties. Второй по объему инвестиций стала сделка продажи ТРЦ АУРА (784 млн долл.США) в Новосибирске компаний РосЕвроДевелопмент. Крупнейшим иностранным инвестором стал пенсионный фонд США California Public Employees Retirement Fund, купивший за 600 млн долл.США 50% ТРЦ Метрополис. В сегменте офисов Класса А второй по объему инвестиционной транзакцией стала продажа AFI Development БЦ FourWinds, расположенного на 1-ой Тверской Ямской улице, объем сделки оценивается в 450 млн долл. США. В начале февраля завершилась покупка БЦ Олимпия Парк, принадлежащего O1 Properties, Лабораторией Касперского за 350 млн долл.США. Компания GHP Russia Real Estate (FF&P) продала складской комплекс Класса А в Томилино за 100 млн. долл.США.
investicii kommercheskaya-1.JPG

Ставки капитализации в 2013 году претерпели незначительную корректировку в сторону снижения. Минимальные ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости в Москве по состоянию на начало июля 2013 года составляют: для офисных объектов – 8,0-8,5%, для торговых объектов – 9,0-9,5%, для складских и производственных объектов – 11,5-12,0%. В Санкт-Петербурге значения данного показателя выше на 50-100 базисных пунктов, в других регионах России – на 150-200 базисных пунктов.

Минимальные ставки капитализации

для качественных объектов коммерческой недвижимости, %, H1 2013

investicii kommercheskaya-2.JPG

В 2013 году, несмотря на негативные прогнозы многих аналитиков, инвестиционный рынок коммерческой недвижимости ожил с новой силой, продемонстрировав по итогам полугодия внушительный рост. В первом полугодии 2013 преобладание российского капитала над иностранным в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость России по-прежнему остается значительным. Только 11% общего объема инвестиций было осуществлено иностранными инвесторами. Доля региональных сделок составила 27%, крупнейшие сделки были отмечены в Новосибирске, Екатеринбурге, Казани и Санкт-Петербурге.

Распределение объема инвестиций по источнику капитала компании-покупателя,%, Н1 2013

investicii kommercheskaya-3.JPG

Стоимость заемного капитала для рефинансирования высококачественных объектов коммерческой недвижимости в настоящее время составляет: 3mLibor+6.5-7.5%, уровень LTV – 65-70%, средний срок кредита – 7-10 лет. Для проектного финансирования ставка по кредиту составляет порядка 3mLibor+8.5-9.0%.

Есть все основания полагать, что 2013 год будет достаточно результативным для рынка коммерческой недвижимости России: общий объем инвестиций по истечении года может превысить $8,0 – 8.5 млрд.

Примеры инвестиционных сделок, заключенных в 1-ом полугодии 2013 года

Сектор	Класс	Название Проекта	Город	Квартал	Стоимость, долл. США, млн	Продавец	Покупатель
Склады	A	СК Томилино	Москва	Q1	100	GHP Russia Real Estate (FF&P)	BIN Group
Офисы	A	БЦ White Square	Москва	Q1	1000	VTB Capital, AIG	O1 Properties
Офисы	A	БЦ Olimpia Park	Москва	Q1	350	O1 Properties	Kasperskiy Labaratory
Офисы	A	БЦ Four Winds	Москва	Q1	450	AFI Development	Russian Private Investor
Офисы	B	БЦ Семеновский	Москва	Q1	54	Банк Столица	Russian Corporate Investor
Торговые Центры		ТЦ Фрунзенский	Санкт-Петербург	Q1	13	Сбербанк	ФХК «Империя»,
Торговые Центры		Проект ТРЦ У м. Полежаевская	Москва	Q1	45	na	TPS Group
Офисы	A	БЦ Двинцев (Башня 1)	Москва	Q1	80	Wells REITII	Central Properties
Гостиница		Renaissance Moscow Olympic	Москва	Q2	170	Виктор Рашников	Azimut Hotels
Офис	А	Эрмитаж Плаза	Москва	Q2	300	Forum Properties	na
Склады	А	«ПНК Чехов»	Москва	Q2	60	PNK Group	RB Invest
Торговые Центры	А	50% ТЦ Метрополис	Москва	Q2	600	Morgan Stanley	California Public Employees Retirement Fund
Торговые Центры		ТРЦ Аура	Новосибирск	Q2	784	Renaissance Construction	РосЕвроДевелопмент

СПРАВКА О КОМПАНИИ

PRAEDIUM INVESTMENT CAPITAL – инвестиционная компания, работающая на рынке коммерческой недвижимости. Основные виды деятельности: управление инвестициями через структурирование инвестиционного фонда Praedium Investment Capital (Luxemburg) объемом $350 млн., с участием институциональных российских и международных инвесторов.

PRAEDIUM INVESTMENT CAPITAL оказывает услуги по сопровождению и организации транзакций привлечения заемного и акционерного капитала, M&A. Под управлением Praedium Investment Capital были осуществлены крупномасштабные инвестиционные транзакции, объемом превышающим $500 млн. долл. США.