Рынок новостроек Новой Москвы в 3 квартале
Аналитики рынка недвижимости подвели итоги 3 квартала на рынке новостроек Новой Москвы. За квартал объем предложения вырос на 1,1%, с начала года – на 18,6%. При этом была отмечена отрицательная динамика роста цен – на 1,6% по итогам третьего квартала.
За третий квартал 2015 года на рынке новостроек Новой Москвы вышло два проекта комфорт-класса.
Компания «Горизонт Девелопмент» в июле начала реализацию квартир в ЖК «Белая звезда» в г. Щербинка. Комплекс представляет собой монолитный семнадцатиэтажный жилой дом, состоящий из трех секций. В продаже представлены квартиры площадью от 25,35 до 101,55 кв. м. Проект находится на начальном этапе строительства (освоение площадки). Бюджет покупки начинается от 2,23 млн руб. Кроме того, предлагаются места в подземном паркинге по стоимости 700 тыс. руб. за машиноместо.
Также летом стартовали продажи жилья в проекте Vnukovo Sport Village, на территории которого расположилась крупнейшая в России теннисная академия. Малоэтажный комплекс строится в деревне Рогозинино. Застройщиком объекта является ГК «Примаком». Проект будет реализовываться в три этапа. Сегодня продажи ведутся в первой очереди (корпус №1). В построенном доме покупателю предлагают одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Стоимость минимального лота площадью 38,68 кв. м составляет 5,8 млн руб., включая 1 машиноместо под навесом.
Кроме того, в третьем квартале 2015 года застройщики выводили на рынок новые корпуса в уже реализуемых проектах. За отчетный период ГК «Абсолют» в двух своих крупнейших комплексах начала реализацию новых очередей. В городе-парке «Первый Московский» открылись продажи квартир в пятой фазе, в «Переделкино Ближнее» – в седьмой.
Компания «Юнити» начала продажу жилья в «Сиреневом квартале» (ЖК «Борисоглебское–2»). Квартал малоэтажной застройки рассчитан на 57 домов. На реализацию представлены одно- и двухкомнатные квартиры в шести строящихся корпусах. Минимальный бюджет составляет 2 млн руб.
В вышедшем во втором квартале проекте «Внуково-2016» компании «Самолет Девелопмент» в открытом доступе покупателям предлагается небольшой пул квартир в пяти корпусах, четыре из которых поступили в реализацию в августе-сентябре 2015 года.
С сентября возможно забронировать на длительный срок квартиру в трех новых корпусах в ЖК «Испанские кварталы». Старт продаж квартир с регистрацией сделок по ДДУ ожидается в ноябре.
Корпорация «Баркли» презентовала новый проект комфорт-класса «Баркли Медовая Долина». Известный девелопер, работающий в премиальном сегменте, впервые выходит на рынок доступного жилья. Старт продаж квартир в новом ЖК намечен на начало четвертого квартала.
В третьем квартале 2015 года завершились первичные продажи последних квартир в проекте «Зеленая Линия». Также были реализованы отдельные корпуса в следующих комплексах: «Татьянин парк», «Москва А 101», «Новые Ватутинки. Квартал Южный», «Бутовские аллеи», «Первый Московский», «Бунинский».
Таким образом, с началом делового сезона на первичном рынке Новой Москвы продажи велись в 36 проектах, насчитывающих 8 600 квартир. За квартал объем предложения вырос на 1,1%, с начала года – на 18,6%.
Превалирующая часть квартир (77%) приходится на Новомосковский АО, за счет более выгодного расположения и активного развития транспортной инфраструктуры. Однако за квартал объем предложения в округе снизился на 3%, тогда как в Троицком АО, напротив, вырос на 17,9%. По итогам сентября в ТАО предлагалось 23% квартир.
Структура предложения первичного рынка жилья Новой Москвы по округам
Структура предложения по этажности комплексов остается практически неизменной. Половина квартир (52,3%) приходится на многоэтажные комплексы (от 10 этажей). Жилье в домах средней (5–9 этажей) и малой этажности (до 4 этажей) занимает 22,9% и 24,8% рынка соответственно.
Структура предложения первичного рынка жилья Новой Москвы по этажности (внешний круг – 3 кв. 2015, средний круг – 2 кв. 2015, внутренний – 4 кв. 2014)
Более половины предложения сконцентрировано в домах, где ведутся отделочные работы, причем его доля постоянно растет. Если в декабре 2014 года она составляла 40,1%, в июне – 48,2%, то в сентябре – 63,3%. Менее четверти квартир (21,9%) выставлено в корпусах на этапе монтажных работ. На третьем месте – доля предложения в готовых комплексах, которая с начала года выросла в 1,5 раза и достигла в сентябре 7,3%. Остальной объем приходится на проекты в начальной стадии строительства: 5,3% - нулевой цикл, 2,2% - площадка.
Структура предложения первичного рынка жилья Новой Москвы по стадии строительной готовности (по количеству квартир)
По подсчетам аналитиков, по итогам третьего квартала была отмечена отрицательная динамика роста цен – на 1,6%. В сентябре средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы составила 103 135 руб.
Динамика средней цены кв. м в Новой Москве, руб.
В Новомосковском АО цена предложения осталась практически неизменной (+0,2%). В Троицком АО средний уровень цен снизился на 1,3%, на что оказал влияние выход на рынок ЖК «Борисоглебское-2». Понижение средней цены кв. м в ТАО в совокупности с ростом доли предложения в округе отразилось на общей динамике по рынку.
Площадь и стоимость квартир на первичном рынке жилья Новой Москвы
Самая доступная квартира в сентябре 2015 года продавалась в ЖК «Борисоглебское» (1,98 млн руб. за 33,4 кв. м). В комплексе «Белая звезда» покупателям предлагали студию 25,38 кв. м по стоимости 2,23 млн руб. В ЖК «Спортивный квартал» можно было приобрести малометражную квартиру площадью 28,3 за 2,25 млн руб.
Основные тенденции
«Поведение игроков рынка Новой Москвы в прошедшем квартале было разнонаправленным, - комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами Метриум Групп. - Это касается как ценовой политики, так и условий продаж. В некоторых проектах с повышением стадии строительной готовности произошло плавное увеличение цен. В других – стоимость квартир осталась неизменной. А в отдельных комплексах, причем не только в малоликвидных, но также в крупных и известных, отмечено прямое снижение уровня цен. Большинство застройщиков сегодня предлагают скидки и акции. Однако размер дисконта значительно различается в зависимости от проекта – от стандартных 2–5% до более привлекательных 7–10%.
В целом массово на первичном рынке жилья Новой Москвы серьезных шагов для поддержания спроса со стороны девелоперов отмечено не было. Новостройки ТиНАО, обладая столичным статусом, характеризуются существенно более низким уровнем цен относительно жилья в старых границах города. Этот фактор на фоне продолжения действия госпрограммы по субсидированию ипотечной ставки позволяет поддерживать интерес покупателей.
Новостройки Новой Москвы значительно больше подходят под программу, максимальный размер займа в которой ограничен 8 млн руб. Средний бюджет покупки на локальном рынке составляет 6 млн руб. Кредит с господдержкой можно оформить, в отличие от Москвы в старых границах, не только на однокомнатную, но и двух-, трехкомнатную квартиры. В бюджете 6–8 млн руб. на территории Новой Москвы можно купить квартиру площадью до 90–100 кв. м.
В третьем квартале 2015 года был увеличен объем средств, выделенных на государственную программу - до 700 млрд руб. Также рассматривается вопрос о продлении ее сроков на следующий год. Кроме того, в августе произошло очередное снижение ключевой ставки с 11,5% до 11%. Вслед за этим стало известно о том, что Сбербанк на 0,5 п.п. уменьшил процент переплаты по своим основным ипотечным продуктам. Теперь ставка по ипотечному кредиту с государственной поддержкой составляет 11,4% против 11,9% ранее.
Текущая экономическая ситуация и повышение доступности ипотеки будет способствовать переориентированию части спроса с более дорогого предложения в пределах старых границ столицы на более доступное жилье в Новой Москве. Тем более, что в текущем году в ТиНАО стали более активно выходить новые интересные проекты».
