Итоги 2 квартала 2015 года на рынке торговой недвижимости Москвы
По итогам 1 полугодия 2015г. в Москве было открыто 6 торговых центров, арендуемая площадь которых составляет 336,4 тысячи кв.м. Для сравнения, в 2012 году за весь год было открыто 10 ТЦ, общей площадью 200 тысяч кв.м. GLA. На конец 2 квартала, общий объём площадей в качественных ТЦ составил 5,4 млн. кв. м. GLA.
По итогам 2 квартала 2015г., уровень обеспеченности жителей качественными торговыми площадями – 445 кв.м. на тысячу жителей, выше на 1,8%. По мнению экспертов, в среднесрочной перспективе, по аналогии с ситуацией после кризиса 2008 г., ожидается снижение ввода ТРЦ регионального и суперрегионального формата и увеличение доли ТЦ районного-окружного форматов, что вполне закономерно в условиях нестабильной экономики.
Новые ТЦ открываются заполненными наполовину и менее, в среднем уровень вакантных площадей составляет 9-13%. В части коммерческих условий следует отметить переход рынка на рублёвые арендные ставки, по крайней мере, ритейлеры заявляют уровень ставок, на которые они претендуют, исключительно в рублях. В отношении спроса, на столичный рынок во 2 квартале вышло 9 новых международных брендов, открывших магазины как в ТРЦ, так и в формате стрит-ритейл.
Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы во 2 квартале 2015 года
Во 2 квартале было открыто 3 ТЦ ,общей арендуемой площадью 98 тысяч квадратов - ТРЦ MARi (Марьино), ТРЦ «Клён» на Енисейской ул., ТЦ «Тиара» на Мичуринском проспекте (70, 21 и 7 тыс. кв. м. GLA соответственно). Показатель ввода во 2 квартале почти в 2 раза ниже показателей аналогичного периода 2014г., и в 2 раза ниже показателя ввода предыдущего квартала 2015 года.
Объём торговых площадей и обеспеченность торговыми площадями по административным округам Москвы
В структуре открытых торговых объектов по типу охвата за последние 2 года произошли изменения. К примеру, если в 2013г. региональные ТЦ составляли 11% от общего объёма площадей в открытых объектах, то в 1 полугодии текущего года, показатель составляет уже 44%. Также, из года в год повышается доля суперрегиональных ТЦ, при этом, доли окружных и районных ТЦ снижаются. На фоне сегодняшней экономики, на рынке всё больше востребованы ТЦ районного формата. Крупные объекты сложно заполнить арендаторами, и такие центры открываются заполненными на треть или наполовину. С точки зрения посещаемости, на сегодня более актуальны небольшие ТЦ в густо населённых районах, или возле метро. В связи с вышесказанным реализация нескольких проектов крупных торговых центров отложена, например ТРЦ на Ярославском шоссе от компании Essence Development.
Структура торговых объектов по типу охвата в 2013-2015г. (% от общего объема GLA)
Наиболее крупные торговые центры, планируемые к открытию в 2015 году
Во втором квартале 2015г. на рынке появились новые международные ритейлеры – в бизнес-парке «Аврора» (Садовническая наб.) была открыта первая в столице кофейня ирландской сети The Bagel Bar, в Барыковском переулке, в формате стрит-ритейла, появился флагманский монобрендовый бутик английской марки косметики Rouge Bunny Rouge, на Неглинной - монобрендовый бутик французской парфюмерной марки Serge Lutens. Новые бренды по-прежнему (за искл. luxury-сегмента) предпочитают выходить на столичный рынок через ТЦ. Сразу несколько магазинов новых для рынка международных брендов в сегменте детских товаров открылось в «ЦДМ на Лубянке»: итальянская марка одежды Brums, британская марка, выпускающая коляски, Silver Cross и другие. В 2015 году ожидается выход на столичный рынок города профессий Kidzania, который планируется к открытию в ТРЦ «Авиапарк».
При этом, продолжают развиваться международные ритейлеры DIY-формата: Hoff открыл новый гипермаркет на Каширском шоссе, Leroy Merlin планирует увеличение количества магазинов более, чем в 2 раза, в долгосрочной перспективе.
Планы сетевых ритейлеров по развитию, данные на 2 квартал 2015
Новые международные бренды, вышедшие на московский рынок во 2 квартале 2015
По итогам 2 квартала можно отметить, что рынок торговой недвижимости практически в полном объёме перешёл на рубли. Потенциальные арендаторы в основном указывают арендную ставку в рублях, а собственник решает, готов ли он пойти на эти условия. В меньшей степени это касается крупных проектов суперрегиональных ТЦ, которые развиваются международными девелоперами, однако таких объектов на рынке меньшинство. В остальных случаях собственники готовы идти на уступки, чтобы заполнить свои объекты.
Стрит-ритейл
Во II квартале 2015 года продолжили освобождаться торговые помещения на основных улицах Москвы. На Садовой улице пустует свыше 5 тысяч кв.м. торговых помещений, как в жилых зданиях, так и в БЦ на первой линии улиц, на Тверской – более 2 тысяч квадратов. Также продолжается тенденция массового освобождения площадей, которые были ранее заняты отделениями банков. Такие помещения в дальнейшем часто арендуют продуктовые магазины и предприятия общепита. Так, если раньше улица Б. Полянка представляла собой «галерею» отделений банков, то теперь на их месте функционируют аптеки, кафе, магазин фреш-продуктов. Во II квартале здесь освободилось еще 2 банковских помещения. Что касается ценовых параметров, то здесь можно отметить сохраняющийся существенный разрыв между запрашиваемыми ставками аренды торговых помещений и ставками реальных сделок. Дисконт достигает в некоторых случаях 40%. Те помещения, которые продолжают предлагаться по высоким ставкам, имеют длительные сроки экспозиции.
