16 из 20 крупнейших застройщиков Подмосковья столкнулись с падением выручки
В январе-сентябре 2022 г. подмосковной стройиндустрии удалось собрать кассу в 300+ млрд рублей и тем самым повторить прошлогоднее достижение. Это создает иллюзию хотя бы относительного благополучия на рынке. В действительности успех нескольких девелоперских структур лишь маскирует финансовые проблемы, возникшие у большинства ведущих игроков. Как показывает исследование, сразу 16 фигурантов регионального топ-20 потеряли в выручке по сравнению с предыдущим сезоном. Причем за редким исключением спад составляет 30-80%.
Всего несколько девелоперов, работающих на рынке Московской области, могут занести текущий год себе в актив. Уже очевидно, что главным триумфатором сезона станет Группа «Самолет». В 2021-2022 гг. она форсировала и без того агрессивную экспансию в регионе. Три квартала девелопер провел, располагая группировкой в 11 активных новостроек с 104 корпусами (годом ранее в ее составе значились 9 проектов с 94 корпусами). Масштабное обновление и расширение экспозиции конвертировалось в дополнительный приток покупательской аудитории – плюс 5 тыс. ДДУ по сравнению с прошлым годом. Денежные поступления за этот период выросли на 86,1% – до 92,57 млрд рублей. Поскольку валовый объем выручки по области оценивается экспертами Urbanus.ru в 302,2 млрд рублей, то получается, что Группа «Самолет» аккумулировала на сегодняшний день 30,6% всей поступившей на рынок денежной массы.
Отличную динамику продемонстрировала компания «Инград». Опираясь, по сути, на тот же пул проектов, что и в прошлом сезоне, и сохранив прежний уровень реализации (1,7 тыс. квартир), она смогла улучшить монетизацию сделок на 14,5%. Корпоративный бюджет пополнился 14,04 млрд рублей (4,6% от общего показателя по региону).
ГК «Гранель» инициировала масштабное переформатирование своей экспозиции. Из нее выбыли ЖК «Новая Алексеевская роща» и ЖК «Театральный парк». В течение сезона завершилась реализация жилья в комплексах «Государев дом» и «Реут». Заместить их призван ЖК «Ильинойс». Отчасти это удалось. Количество продаж все равно сократилось в годовом выражении, но некритично – на 12,1%, а выручка даже прибавила – плюс 8,5%. В качестве «призовых» застройщику достались 42,37 млрд рублей (седьмая часть от всех вложений в жилую недвижимость).
В «плюсовой зоне» находится и ГК «ФСК». Ее финансовые показатели улучшились на 3,8%. У застройщика произошла смена основного драйвера. Если раньше эту роль исполнял ЖК «Южная Битца», то в 2022-м она перешла к ЖК «Первый Лермонтовский». Впрочем, обе новостройки уверенно преодолели планку в 5 млрд рублей выручки. Другие проекты дали еще 9,39 млрд рублей. В итоге ГК «ФСК» занимает 7,8% в общей структуре выручки.
Однозначно позитивно сезон складывается для ИГ «Абсолют». Спрос на квартиры в ее проекте «Резиденции Сколково» (где продается самое дорогое жилье на подмосковном рынке) удвоился, а выручка увеличилась с 1,42 до 3,44 млрд рублей. По этому показателю она поднялась на восьмое место, хотя в прошлом году осталась за пределами топ-20. Но большинство представителей двадцатки крупнейших бенефициаров января-сентября 2021 г. понесли существенные потери. Наличие в этом списке ГК «ПИК» выглядит полноценной сенсацией. Во второй половине 2021-го и 2022-м девелопер фактически отказался от развития адресной сети в Московской области, сосредоточившись на освоении столичных локаций. И это стоило ему «короны», которую пришлось уступить «Самолету». Объемы реализации снизились на 13,5%, а финансовый поток стал слабее на 8,5%. Застройщикам из «второго эшелона» пришлось куда тяжелее. Выручка «Инвест Груп» уменьшилась на 14,4%, компании «Град» – на 26,2%. У восьми игроков (включая компанию «Тройка РЭД», ГК «МИЦ» и «Главстрой») финансовые показатели упали на 30-45%. Но и это далеко не худший сценарий. Касса таких застройщиков, как «Отрада Девелопмент», «Сити-XXI век», ГК «Березовец» и Ikon Development стала меньше в два-три раза, Группы «Эталон», вступивший в права наследства концерна «ЮИТ», – в четыре раза, а AFI Development – в шесть раз. Здесь нужно сделать оговорку, что ухудшение статистики далеко не всегда имеет кризисную природу. Многие проекты и корпуса приближаются к сдаче в эксплуатацию или на их витрине происходит смена актуального пула предложения.
Из 101 строительной компании, продававшей в 2022-м недвижимость по договорам долевого участия, только десятая часть (11 организаций) смогла заработать более 3 млрд рублей. Вплотную к этой отметке приблизилась MR Group (2,92 млрд рублей), которая открыла продажи в корпусах «Нестеров» и «Левитан» из состава ЖК «Эко Видное 2.0». Добавим, что в прошлом году результата в 3 млрд рублей добились 14 подмосковных застройщиков. Сузился пул строительных операторов с объемом выручки в 5+ млрд рублей. Из него выбыли такие мощные участники рынка, как ГК «МИЦ», «Отрада Девелопмент» и «Сити-XXI век».
Среди наиболее важных тенденций последних девяти месяцев следует выделить «загустение» рынка. Все большая доля выручки концентрируется в руках пятерки лидеров. Год назад их суммарный вес измерялся 61,8%. К настоящему моменту они взяли под контроль три четверти (75,7%) всех финансовых поступлений – это характерное явление для рынка, переживающего кризисные времена.
