На первичном рынке Москвы востребованность апартаментов в 10 раз ниже, чем спрос на квартиры; законодательные изменения в данном сегменте могут привести его к упадку

В последнее время мы не наблюдаем активизацию застройщиков в рассматриваемом сегменте, поскольку при прочих равных условиях покупатели почти всегда выбирают не апартаменты, а квартиры – помещения, которые изначально возводились с соблюдением стандартов жилищного строительства. Кроме того, в квартирах без труда можно зарегистрироваться, ежемесячные коммунальные платежи в них на 10-25% ниже, чем в апартаментах, а ставка налога на имущество физлиц составляет 0,1-0,3% кадастровой стоимости объекта (тогда как владельцы апартаментов должны выплатить от 0,5 до 2%).

Новости о планах правительства урегулировать ситуацию в сегменте апартаментов свидетельствуют в пользу того, что развития этого формата ждать пока не стоит: внесение изменений, скорее всего, сулит девелоперам лишь усложнение процессов строительства объектов и введения их в эксплуатацию – им придется выдерживать все нормы возведения жилья.

Что касается изменения спроса в результате внесения правовых корректив в данном сегменте, можно предположить его незначительное увеличение, которое, впрочем, не повлияет на состояние столичного первичного рынка в целом».


Дмитрий Таганов: «В старых границах Москвы апартаменты дороже квартир – почти на 30% (средняя стоимость квадратного метра в квартире составляет 194 тыс. рублей, в апартаментах – 250 тыс. рублей), в Подмосковье и в Новой Москве объектов этого формата практически нет.

В столице перекос усредненной стоимости в пользу апартаментов объясняется престижностью локаций возведения у большей их части, а значит, и высоким ценовым уровнем лотов этого сегмента. Анализ предложения апартаментов в старой Москве по категориям показывает полное отсутствие объектов экономкласса, на лоты комфорт-класса приходится не более 44%, 50% составляют апартаменты бизнес-класса, 6% – элитные объекты.

Преимущественный объем предложения квартир приходится на массовые сегменты, поэтому в столице средние цены у них ниже, чем у апартаментов. Однако при условии, что лоты равной ценовой категории расположены в одной локации, стоимость жилых объектов на 10-15% выше, чем апартаментов».


Дмитрий Таганов: «Если говорить о правовом регламентировании рынка апартаментов, то считаю самым главным – разумный планомерный и комплексный подход к проблеме, очень важно, фигурально говоря, не наломать дров. Поскольку сейчас эти объекты зачастую строятся там, где законодательно запрещено возводить жилье, необходимо задуматься, не нанесет ли вред здоровью постоянное проживание в данных локациях, например, на территориях бывших промзон или участках, не обеспеченных социальными объектами и местами для прогулок. Думаю, что это вопрос ответственности государства – допускать ли постоянное проживание на подобных территориях.

Есть смысл переводить апартаменты в статус жилья, когда для этого созданы все условия и соблюдены все правила, выполнены социальные нормативы, в том числе и в отношении пригодности локации для проживания. В таком случае данные меры создадут для застройщиков более выгодные условия: в таких комплексах можно будет реализовывать как апартаменты, так и квартиры, которые продаются быстрее и дороже».

Разрешение постоянной регистрации в апартаментах: что изменится даже при сохранении их нынешнего статуса?

Дмитрий Таганов: «И в настоящее время возможна постоянная регистрация в апартаментах по судебному решению, то есть в случае, если человек докажет, что это его единственная недвижимость в собственности. В принципе разрешение “прописаться” в апартаментах – не новость, это практикуется давно и не несет особых проблем.

Если же разрешение зарегистрироваться будет выдаваться всем желающим собственникам, думаю, общую ситуацию на рынке это не изменит. И не решит основную проблему – выполнение социальных норм при строительстве, наделение данных домостроений всеми функциями жилого дома и обеспечение их социально-бытовой инфраструктурой. Нет сомнений, что большинство элитных комплексов апартаментов можно перевести в статус жилой недвижимости без каких-либо сложностей – чтобы соответствовать критериям этого класса, в них точно соблюдаются все возможные нормативы. Если же речь идет об апартаментах в сегментах «эконом» и «комфорт», тут могут возникнуть вопросы об их пригодности для проживания».