В каких московских районах цены на недвижимость будут расти?

Есть множество факторов, которые могут влиять на привлекательность городских районов, а следовательно, поднимать (или опускать) цены на недвижимость. Это и изменение инфраструктуры района, и проекты благоустройства, и прокладка новых автомобильных дорог. Но главными все же, по мнению Павла Луценко, генерального директора федерального портала «МИР КВАРТИР», являются:
1. Введение в эксплуатацию станции метро
2. Девелоперские проекты качественно нового уровня
3. Мегапроекты по развитию территорий.
Хотя строительный бум в старых границах Москвы в целом завершен, говорит эксперт, рейтинг районов по статусу и ценам на жилье может по-прежнему со временем претерпевать изменения. Существуют районы, в которых какие-либо градостроительные новации – редевелопмент промзон, благоустройство территорий, открытие новых станций метро (это последнее касается районов за МКАД) – будут менять их облик и имидж в глазах покупателей недвижимости и, как следствие, давать толчок ценам.
Специалисты «МИРА КВАРТИР» видят перспективы у следующих районов.
«Золотой остров» (район Якиманка). Перестройка «Красного Октября», создание зеленых прогулочных зон, офисных и жилых комплексов высокого уровня, несомненно, изменят облик района. Расположение гарантирует будущему жилью приватность и элитный статус, и, учитывая открывающиеся с острова виды на Кремль, храм Христа Спасителя и Москва-реку, оно сможет по прогнозам экспертов портала, стать самой дорогой недвижимостью в Москве, перегнав Остоженку.
Зоны, расположенные максимально близко к Садовому кольцу, между границей ЦАО и ТТК, в частности Донской район, Даниловский, Дорогомилово, Беговой. Сейчас, согласно данным портала «МИР КВАРТИР», цена квадратного метра там составляет, соответственно, 228 994, 170 259, 258 712 и 238 009 рублей за кв. м.
С одной стороны, эти районы фактически являются продолжением одного из центральных районов, а с другой на их территории располагается множество промышленных предприятий. Их наличие пока негативно сказываются на имидже территорий в целом. В то же время это делает их весьма перспективными с точки зрения девелопмента. По мере вывода предприятий и освоения этих территории будет улучшаться имидж районов. На 2014 г. намечена активная работа над проектами развития территорий промзон. Сроки заметных улучшений варьируются в зависимости от масштабов территорий, требующих освоения, от 5 до 20 лет.
Щукино (цена недвижимости - 172 556 рублей за кв. м). Потенциал этого района связан с реконструкцией и реновацией существующего жилого фонда – более 20 домов в районе относятся к категории аварийного жилья. Наиболее вероятным сценарием развития событий является завершение первичных продаж в новостройках, что, конечно, будет способствовать росту цен.
Некоторые районы вдоль проспекта Мира с внешней стороны Третьего транспортного кольца. В первую очередь, это район Алексеевский, примыкающий к ТТК. По данным «МИРА КВАРТИР», цены на жилье там сейчас находятся на отметке 206 894 рубля за кв. м. «Если раньше там преобладали сталинки и старый фонд 60-80-х годов, то теперь появились два новых апартаментных проекта – «Парк Мира» от компании Sminex и напротив него – проект компании «Крост». Стало ясно, что район стал привлекателен для более продвинутой публики», - говорит Павел Луценко.
Интересны также районы Ростокино (181 964 рубля за кв. м), где возводится несколько комплексов бизнес-класса, и Бабушкинский (165 557 рубля за кв. м), где строится «комфорт» и «бизнес». Они благоприятны с точки зрения как экологии и природного окружения (рядом Ботанический сад, Лосиный остров), так и сложившейся инфраструктуры.
Ховрино (158 021 рубля за кв. м). Сейчас этот район удален от метро. Но открытие одноименной станции в продолжение Замоскворецкой линии от «Речного вокзала» существенно повлияет на рост цен квартир. Самый большой скачок цен будет в домах, которые будут располагаться в пешей доступности от станции.
«Такая же ситуация со станциями «Селигерская» и «Верхние Лихоборы» Люблинско-Дмитровской линии (на границе Бескудниковского района (146 357 рублей за кв. м) и Западного Дегунино (149 026 рублей за кв. м), которые, скорее всего, введут в следующем году, - продолжает Павел Луценко. - В районе строительства этих станций есть несколько промзон, которые со временем планируется застраивать жильем».
Что касается масштабных проектов: у администрации города есть планы по строительству московского Диснейленда, который предположительно будет располагаться в районе Нагатинской поймы. Сроки реализации составят 5-7 лет. Открытие подобного развлекательного заведения, конечно, отразится на престижности района Нагатинский затон (170 526 рублей за кв. м) и в некоторой степени на ценах на жилье, однако все же в меньшей степени, чем это бывает при открытии метро.
И, наконец, Новая Москва. По данным портала, цены в городах Новой Москвы на сегодняшний день таковы: в Московском – 115 224 рублей за кв. м, в Троицке – 102 584 рублей, в Щербинке – 109 939 рублей.
Недавно столичные власти определились с перечнем и объемами финансирования первоочередных дорожных строек в Новой Москве, которые расписаны в проекте Адресной инвестиционной программы на 2014–2016 годы. И после того, как программа улучшения транспортной доступности присоединенных территорий будет реализована, цена квадратного метра в некоторых районах повысится, возможно, на 15-20%.
Итак, во всех названных районах мы прогнозируем со временем рост цен на недвижимость. Масштабы и темпы этого роста будут зависеть от количества и качества, а также класса застройки, от оснащенности ее инфраструктурой, как собственной, так и городской, от сроков реализации проектов.