В кризис средний чек на первичном рынке жилья уменьшился на четверть, но только 10% покупателей выбирают самые низкобюджетные объекты
В настоящее время по сравнению с предкризисным 2014-м средний бюджет покупки квартиры на первичном рынке массового жилья уменьшился примерно на четверть, срок принятия решения о приобретении увеличился в два раза. При этом только 10% покупателей ищут самые дешевые варианты, а 20% буквально «охотятся» за наиболее выгодными предложениями.
Условия экономической нестабильности в немалой степени скорректировали систему мотивации покупателей недвижимости на первичном рынке массового сегмента и, как следствие, их предпочтения, поведенческие модели, а также финансовые затраты на приобретение жилплощади.
Так, в Московской области до кризиса средний бюджет покупки первичного жилья в массовом сегменте (эконом- и комфорт-классы) составлял 4-5 млн рублей, в столице – 7-9 млн рублей. Тогда как сегодня, по итогам конца 2015 года и начала 2016-го, средний чек в Подмосковье сократился до 3-3,7 млн рублей, а в столице (с учетом новых территорий) – до 5-7 млн рублей.
Несмотря на тенденцию сокращения расходов, самое низкобюджетное жилье на первичном рынке выбирают не более 10% потенциальных покупателей. Абсолютное большинство руководствуется правилом сбалансированности: ищет оптимальное соотношение цены и качества, рассматривает предложения комплексно, учитывая транспортную доступность ЖК, наличие развитой инфраструктуры в районе, его экологическую обстановку. При большом выборе предложений благоприятные характеристики такого рода далеко не всегда ощутимо влияют на стоимость объекта: застройщики используют их преимущественно для привлечения покупателей – очевидно, что при схожести цены потребитель отдает предпочтение наиболее выигрышному варианту.
Сроки принятия решения о приобретении квартиры также изменились: до кризиса размышления длились около полутора-двух недель. В настоящее время, когда количество предложений крайне велико, покупатели тщательно сравнивают акции, спецпредложения и условия покупки в разных проектах, поэтому срок принятия решения в среднем увеличился до месяца. Однако специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают особенность: около 20% нынешних покупателей фактически «охотятся» за наиболее выгодными предложениями и, найдя подходящий вариант, подписывают договор о покупке в течение нескольких дней. Кроме того, долгие раздумья не соотносятся с предложениями, где предусмотрены серьезные скидки (которые могут доходить до 25%) – подобные акции действуют в течение ограниченного времени.
Конверсия обращений потенциальных покупателей в сделки в конце 2015 года – начале 2016-го составляет 30%. Показатель конверсии в конце 2013 года – 12%. При этом число самих обращений уменьшилось на 35% против показателей аналогичного периода 2013 года. Сравнивать сегодняшний спрос на новостройки с покупательским ажиотажем конца 2014-го некорректно, так как ситуация того времени нетипична и связана, в основном, со стремлением граждан конвертировать в недвижимость рублевые накопления на фоне резкой девальвации национальной валюты. Ослабление рубля последнего времени не стало стимулом к стремительному росту спроса: заинтересованность потенциальных покупателей в начале года по сравнению с декабрем 2015-го повысилась на 18%. Но этот показатель предсказуемо оказался ниже спроса в январе 2015 года (когда по инерции продолжалось действие потребительского бума конца 2014 года): разница составляет 25%.
Структура спроса на рынке сохраняет тенденции второй половины 2015 года: по-прежнему 80-87% покупателей заинтересованы в объектах эконом- и комфорт-классов как в ближнем Подмосковье и «новой Москве», так и в пределах старых границ столицы. В докризисный период соотношение спроса на жилье эконом- и комфорт-классов по сравнению с более дорогим – бизнес-класса – было иным: 55% к 45% в столице и 75% к 25% в «новой Москве» и Подмосковье.
Запросы покупателей в отношении метражей объектов, и, соответственно, предлагаемые застройщиками варианты различались в Москве и Московской области и до кризиса, и в настоящее время: в столице даже в массовых сегментах распространены более просторные квартиры. В целом в кризисный период отмечено уменьшение площадей на 10-15 кв. м. Особенно четко минимизация прослеживается на примере трехкомнатных квартир. При стабильных экономических условиях стандартные для столичных «трешек» размеры – 80-110 кв. м; в проектах же, вышедших в продажу в кризис, наиболее востребованные метражи – 75-85 кв. м. В Московской области популярные площади в 70-75 кв. м уменьшились до 60-75 кв. м.
И в столице, и в области до кризиса были распространены просторные «однушки» площадью до 55 кв. м. Сегодня покупатели чаще выбирают объекты с функциональной планировкой и размером около 30 кв. м, в том числе, квартиры-студии. Однако основной спрос приходится не на однокомнатные, а на двухкомнатные квартиры площадью 55-60 кв. м (в качестве примера можно привести квартиры в ЖК «Фортис», г. Пушкино) или на двухкомнатные студии площадью от 45 кв. м, где объединены кухня и столовая (такие предложения часто встречаются на территориях «новой Москвы», например, в ЖК «Белая звезда», г. Щербинка).
Специалисты первичного рынка Инком-Недвижимость отмечают тенденцию увеличения доли москвичей среди покупателей новых квартир в Подмосковье и «Новой Москве» – ежегодно на 10%-15%. Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек компании, комментирует:
- В этом нет ничего удивительного, ведь, продав, к примеру, однокомнатную квартиру в Москве на вторичном рынке, можно приобрести трехкомнатную в подмосковной новостройке. Транспортная доступность во многих городах-спутниках сегодня становится лучше – продлеваются ветки метрополитена и открываются новые станции, вводятся новые маршруты скоростных трамваев и электропоездов, расширяются основные магистрали. В самих областных городах активно развивается не только транспортная инфраструктура, но и социальная, культурная, спортивная. Благоприятная экологическая обстановка также играет немаловажную роль. Все это в совокупности способствует популяризации Подмосковья и усилению тенденции переезда москвичей в область.
