Рублевка 5 лет спустя: что стало с самыми дорогими загородными домами докризисного 2014 года?
02.04.2019

Рублевка 5 лет спустя: что стало с самыми дорогими загородными домами докризисного 2014 года?

Обесценивание рубля оказалось серьезным испытанием для рынка загородной элитной недвижимости с долларовым прайсом. За прошедшие пять лет – с марта 2014 года – самые дорогие дома престижного Рублево-Успенского шоссе уже подешевели на треть и продолжают падать в цене. Реальный дисконт по заключенным сделкам составил 30-50% от заявленной стоимости. Аналитики компании «Метриум» выяснили «судьбу» домовладений Рублевки с самыми высокими бюджетами, представленных на рынке ровно пять лет назад, когда доллар был «по 36».

Рублево-Успенское шоссе исторически считается одним из самых дорогих и престижных на рынке загородной элитной недвижимости. Именно на Рублевке представлено самое большое число домовладений с максимальной стоимостью в десятки миллионов долларов. И если в докризисные годы сделки в таком бюджете хоть и были редкостью, но заключались, то с наступлением кризиса в 2014 году и падением курса рубля к доллару более чем в два раза спрос на дорогие объекты резко снизился.

В марте 2014 года компания «Метриум» выпустила рейтинг самых дорогих домовладений вторичного рынка Рублево-Успенского шоссе. За прошедшие пять лет курс рубля к доллару снизился более чем в два раза, девелоперы загородного рынка резко сократили объемы строительства, а покупатели изменили критерии выбора жилья. Эксперты проанализировали, как в таких условиях сложилась «судьба» самых дорогих рублевских объектов и насколько изменились ценовые ожидания продавцов загородных элитных домов за прошедшие пять лет.

По данным компании «Метриум», в марте 2014 года стоимость самого дорогого дома Рублево-Успенского шоссе составляла $160 млн: резиденция площадью 5 тыс. кв. м на участке 400 соток, расположенная в селе Усово в 11 км от МКАД. Сегодня рейтинг элитных домов Рублевки с максимальным бюджетом открывает особняк за $105 млн, общая площадь которого составляет 7,7 тыс. кв. м, земельный участок занимает 150 соток. Дом расположен в Барвихе в одном из закрытых коттеджных поселков в 8 км от МКАД.

Эксперты отмечают, что на сегодняшний день это единственный объект на Рублевке с бюджетом свыше $100 млн. Пять лет назад таких домовладений было два. Таким образом, в долларовом выражении максимальный бюджет покупки на рынке загородной недвижимости Рублево-Успенского направления снизился на 34%, в рублевом, наоборот, увеличился на 19% из-за курсовой разницы[1]. Средняя стоимость квадратного метра самых дорогих объектов Рублевки снизилась более чем в два раза: с $32 тыс. до $13,5 тыс.

Одновременно количество рублевских домов в ценовом диапазоне от $50 до $100 млн за пять лет не изменилось. Как и в марте 2014 года, в таких бюджетах покупатели могут выбрать сегодня четыре коттеджа. Однако, как отмечают эксперты «Метриум», не всем собственникам удалось удержать высокие цены. Многим продавцам из-за обесценивания рубля пришлось снижать стоимость или же искать другие способы продвижения объекта.

С марта 2014 года из десяти самых дорогих домовладений вторичного рынка Рублево-Успенского шоссе в продаже до сих пор находится половина объектов. Три из них – в свободной реализации. Это коттедж в поселке «Ландшафт», подешевевший за пять лет на 53% (с $60 млн до $28 млн). Объект временно сдавался в аренду за $50 тыс. в месяц. Еще один дом из рейтинга – в «Санатории Барвиха» – просел в цене на 10% (с $53,31 млн до $48 млн). Третий объект – в поселке «Речной» – потерял 40% (с $50 млн до $30 млн).

Еще два непроданных коттеджа сданы в аренду, одновременно продолжается поиск их покупателей. Это дом в «Санатории Барвиха», стоимость которого была снижена на 41,6% (с со $120 млн до $70 млн). А также лот в поселке «Речной»: его бюджет покупки уменьшился за «пятилетку» на 27,5% (с $40 млн до $29 млн). Таким образом, в общей сумме непроданные дома из десяти самых дорогих объектов Рублевки за пять лет потеряли в цене $118 млн или 36,6%.

Оставшиеся пять домов из рейтинга Рублево-Успенского шоссе с максимальными бюджетами ушли: три проданы, два сняты с реализации. Реальные суммы сделок оказались намного ниже заявленных цен. Коттедж в поселке «Жуковка-2» стоимостью $60 млн был реализован в 2017 году в два раза дешевле – за $30 млн, с дисконтом 50%. Дом в «Санатории Барвиха» с первоначальной стоимостью $49,9 млн продан со скидкой 30% от первоначальной стоимости – за $35 млн. Реальная сумма сделки по договору третьего коттеджа за $45 млн в поселке «Раздоры» не известна. Объект продан в 2015 году.

Что касается домовладений, снятых с реализации, то это резиденция в селе Усово с бюджетом $160 млн (самый дорогой объект 2014 года) и коттедж в поселке «Ландшафт», стоимость которого была снижена с 37% (с $47,85 млн до $30 млн). Владельцы последнего для повышения ликвидности сделали ремонт «под ключ», и в конечном итоге решили оставить коттедж для собственного проживания.

«Продавцы самих дорогих элитных загородных домов не имеют сегодня единой стратегии, – говорит Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. – Одни планомерно снижают цены, другие вкладываются в отделку, третьи вовсе снимают объекты с продажи. В отсутствии спроса владельцы даже самих дорогих домов готовы сдавать их в аренду. Средняя ежемесячная ставка составляет порядка $50-100 тыс. Резкий всплеск спроса на аренду дорогих особняков от $10 млн был зафиксирован еще в 2015-2016 гг., когда на фоне курсовых колебаний покупатели брали паузу и становились арендаторами. Большая часть таких клиентов до сих пор продолжают жить в домах, арендованных 3-4 года назад, то есть сданные тогда дома до сих пор не вернулись на рынок. В результате сегодня сложился дефицит качественных дорогих домов под аренду на Рублево-Успенском шоссе в бюджете $50-100 тыс. в месяц. Поэтому, если объект не продается на протяжении нескольких лет, можно задуматься о его сдаче. Но большинство арендаторов, как правило, негативно относятся к просмотрам потенциальных покупателей, а значит дом, скорее всего, придется снять с продажи».

Несмотря на общее снижение цен, Рублево-Успенское шоссе по-прежнему остается востребованным направлением, наравне с Новой Ригой. В общей сложности на данные локации приходится 70% спроса на рынке загородной элитной недвижимости. Однако в последние годы произошло кардинальное изменение подхода к выбору загородного дома. Еще 7-10 лет назад коттедж на Рублевке приобретался больше для подтверждения статуса и в качестве обязательного атрибута роскошной жизни, поэтому особым спросом пользовались огромные особняки с вычурными архитектурными изысками, тогда как инфраструктурная составляющая оказывалась на втором месте. Сегодня ровно обратная ситуация. Загородный дом на Рублевке в 99% случаев интересует семейный покупателей, оценивающих рациональность планировки, наличие в пешей доступности детских садов, качественных школ, продуктовых магазинов, уровень безопасности в поселке. Если дом соответствует перечисленным критериям, то он будет интересен и в сверхвысоком бюджете от $30 млн и выше. Эксперты «Метриум» отмечают, что все три проданных объекта имеют примерно одну и ту же площадь 2,3-2,5 тыс. кв. м, схожий бюджет $30-45 млн, и самое главное – коттеджи построены относительно недавно.

«На Рублево-Успенском шоссе присутствует огромное количество зданий в откровенно неухоженном состоянии со всеми признаками физического износа, для определения которого не нужна техническая экспертиза – все понятно сразу при осмотре, – заключает Илья Менжунов. – Но главная проблема в том, что многие собственники, несмотря на все недостатки, продолжают удерживать стоимость, оценивая недвижимость исходя из того, сколько времени и сил они вложили в строительство дома. Нужно понимать, что технологии не стоят на месте, а мода и требования покупателей – меняются. Поэтому важно адекватно оценивать текущую стоимость, которая не может быть такой же, как и в докризисный период. Стоит делать поправку, как минимум на курсовую разницу, поскольку подавляющая часть клиентов имеют постоянный доход именно в рублях».


Вернуться к спискуКак использовать окно в ванной комнатеСамая распространенная инфраструктура в апартаментных комплексах премиум- и элитного класса
Спецпредложения
Квартиры Бизнес-Класса в ЖК Twin House
Квартиры Бизнес-Класса в ЖК Twin House
Квартиры от 5,5 млн. в пешей доступности от м. Жулебино. Уникальные планировки, охраняемая территория, работизированный паркинг, панорамные окна. Звоните!
+7 (495) 126-61-07
ЖК Лица! Готовые квартиры бизнес класса!
 ЖК Лица! Готовые квартиры бизнес класса!
Готовые квартиры бизнес-класса на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо, 5 мин. м. ЦСКА! Выдаем ключи! Машиноместо в подарок при покупке квартиры от 80м2
+7 (495) 126-08-41
ЖК «Городские Истории»
ЖК «Городские Истории»
Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок!Виды из окон на парки! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка!Развитая инфраструктура
ЖК СИМВОЛ от ДОНСТРОЙ
ЖК СИМВОЛ от ДОНСТРОЙ
Последние квартиры в готовых домах! Ключи в 2019. Бизнес-класс. На границе ЦАО. Свой парк. 7 минут до метро.
+7 (495) 127-39-21
Квартиры Комфорт-Класса в ЖК Карамельный
Квартиры Комфорт-Класса в ЖК Карамельный
Квартиры от 2,9 млн в экологичном районе МО, г. Люберцы. Собственная инфраструктура, подземная парковка и удобная транспортная доступность. От ж/д станции Панки 10 мин. пешком. Звоните!
от 2.9 млн p
+7 (495) 126-60-41
FREEDOM. Квартиры на берегу Москвы-реки!
FREEDOM. Квартиры на берегу Москвы-реки!
Квартиры от 199000 р/м2. Дом бизнес-класса. 3 минуты от ЦАО! Парковка, охрана, детский сад в доме.
+7 (495) 127-35-61
FRESH. Целый корпус квартир на выбор!
FRESH. Целый корпус квартир на выбор!
Квартиры с чистовой и черновой отделкой в 3 минутах от м. "Красногвардейская". Паркинг, охрана 24/7.
+7 (495) 153-21-68
ЖК СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ от ДОНСТРОЙ
ЖК СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ от ДОНСТРОЙ
Квартиры с возможностью объединения! Дома и набережная сданы, полностью рабочая инфраструктура. Выдаем ключи!
+7 (495) 126-71-90
ЖК бизнес-класса ILOVE, м. Алексеевская
ЖК бизнес-класса ILOVE, м. Алексеевская
Вид на Останкинскую башню! 1-комнатная от 7,6 млн ₽, 2-комнатная от 9,3 млн ₽, 3-комнатная от 13,8 млн ₽ Звоните!
+7 (495) 126-62-75
ЖК ПРАЙМ ТАЙМ. От 10 млн р.
ЖК ПРАЙМ ТАЙМ. От 10 млн р.
3 вида отделки. Дом сдан. 700м до м. Аэропорт. 15 мин. до Кремля. 3 парка рядом.
+7 (495) 126-61-55
ОГНИ. Квартиры в Раменках
ОГНИ. Квартиры в Раменках
2-комнатные квартиры 58,1 м2 от 11 млн р! 2 ванных комнаты, потолки 3,1 м,окна 2,1х2,1 м.
+7 (495) 127-85-93
Жилой Комплекс «Метрополия»
Жилой Комплекс «Метрополия»
Квартиры 4,6 млн руб. 5 минут пешком от м. «Волгоградский проспект». Ипотека 6%.
+7 (495) 116-70-08