Особенности процедуры переуступки прав собственности
На сегодняшний день одним из наиболее распространенных способ приобретения жилой недвижимости является долевое строительство. Будущий собственник квартиры заключает договор с застройщиком, согласно которому по окончании строительных работ и после сдачи объекта в эксплуатацию дольщик получает в собственность квартиру или иной объект недвижимости.
Поскольку строительство объекта – это довольно длительный процесс, за то время, пока оно продолжается, обстоятельства могут сильно измениться, и обладатель права требования на квартиру может изменить намерения и захочет передать недвижимость третьему лицу. В таком случае будет совершен отдельный вид сделки, называемый переуступкой права требования или цессией. Переуступка требования по договору цессии обладает рядом определенных особенностей, которые не так давно регулируются специально принятым федеральным законом – №214 ФЗ, согласно которому при переуступке прав требования на недостроенное жилье требуется письменное разрешение застройщика в том случае, если у лица, желающего совершить переуступку права требования, имеется задолженность перед застройщиком, а также письменное согласие супругов обоих участников сделки.
Основной причиной, по которой покупатель соглашается на заключение договора переуступки прав требования на квартиру в недостроенном здании, является существенная разница между стоимостью квартиры в доме на стадии возведения и уже сданном в эксплуатацию здании. Купить квартиру по переуступке можно на весьма выгодных условиях. Кроме того, нередко застройщики на начальном этапе строительства стремятся распродать в собственность строящиеся площади, зачастую прибегая к демпингу, при котором скидки могут составлять до 25 %, поэтому к концу строительства свободной площади просто не остается, и единственный способ приобрести жилье в такой новостройке – квартиры по переуступке.
Что касается причин, которые побуждают к переуступке права требования продавца недостроенной недвижимости, то они могут быть различными. Установить истинную причину, которая побуждает продавца пойти на сделку по переуступке квартиры в новостройке, весьма важно, так как от этого напрямую зависит рискованность такой сделки. Так, например, в случае если продажа квартиры по переуступке в новостройке происходит по причине невозможности или нежелания продавца выплачивать стоимость квартиры застройщику, стоит в обязательном порядке уточнить сумму текущей задолженности, сроки ее выплаты и прочие условия непосредственно у застройщика. Однако нередко продавцы недостроенной недвижимости имеют честные намерения, а стремление совершить сделку по переуступке собственности может быть вызвано такими причинами, как получение наследства, необходимость сменить место жительства или получение более выгодного предложения. По мере приближения срока сдачи жилья в эксплуатацию цена, как правило, существенно поднимается, и выгода переуступки квартиры в новостройке для продавца становится вполне очевидной.
Однако возможны неблагоприятные для покупателя варианты, когда причиной сделки по переуступке права требования на недостроенную квартиру является информация о существенных технических недостатках строящегося объекта, замораживании строительства или других подобных обстоятельствах.
