Новостройки Подмосковья: июльский спрос за год вырос на 5%, предложение снизилось на 15%, в 5-летней перспективе есть риски возникновения дефицита
31.07.2018

Новостройки Подмосковья: июльский спрос за год вырос на 5%, предложение снизилось на 15%, в 5-летней перспективе есть риски возникновения дефицита

Середина лета стала «выигрышной» для областного первичного рынка жилья: зафиксирована положительная динамика спроса в размере 5% за год (июль к июлю), несмотря на ЧМ по футболу, сезон отпусков и общую тенденцию перетекания спроса в столицу и ТиНАО, – свидетельствуют специалисты Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость. Объем предложения за отчетный период снизился на 15%, при этом сегодня он доминирует над спросом в 3,5 раза, тогда как год назад разница составляла 5,7 раза. Среди основных причин роста покупательской активности эксперты компании выделяют снижение ипотечных ставок – преодолен психологический порог в 10%, а также некоторый недостаток в Подмосковье качественных лотов на начальной стадии строительства (9% предложения против 13% спроса). Аналитики ИНКОМ-Недвижимость сравнили среднюю стоимость первичных квартир разных классов в Подмосковье и ТиНАО, так как эти локации имеют единую целевую аудиторию покупателей, и объяснили причины разницы цен. В связи с введением новых правил финансирования жилищного строительства опасения затоваривания подмосковного рынка новостроек могут не оправдаться, напротив, в 5-летней перспективе вероятно формирование общего дефицита нового жилья, который может отразиться и на областном рынке в связи со снижением рентабельности новых проектов и ограничениями для их ввода, – делятся мнением эксперты ИНКОМ-Недвижимость.

По данным Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, в июле 2018 года покупательская активность на первичном рынке Подмосковья выросла, несмотря на мощные «отвлекающие» факторы – проведение домашнего ЧМ по футболу и сезон отпусков. Хотя показатели первой половины месяца отставали от данных аналогичного периода 2017-го на 6,5%, в течение оставшихся двух недель была зафиксирована существенная положительная динамика, и в итоге уровень спроса на областном рынке новостроек на 5% превысил индексы прошлогоднего июля. Увеличение востребованности первичного жилья повлияло на сокращение объема предложения – на 15% в годовом исчислении (июль к июлю), притом что на рынок продолжают выходить новые проекты. Тем не менее, на сегодняшний день число реализуемых в области первичных квартир в 3,5 раза превышает количество продаж. Год назад разрыв составлял 5,7 раза.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует:
«Активность покупателей на первичном рынке жилья всего Московского региона увеличилась в годовом выражении в связи с доступностью ипотеки. Так, по данным Центробанка, в среднем ставка составляет сейчас 9,6% против 11% год назад – таким образом, был преодолен психологический порог в 10%. Ипотека по-прежнему является драйвером спроса на рынке, однако доля сделок с привлечением кредита уменьшилась с 85% до 70% – потенциальные покупатели находятся в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки, которое, по моим оценкам, в краткосрочной перспективе не произойдет. Сегодня в Подмосковье активно вымываются наиболее ликвидные объекты: свою роль сыграл некоторый недостаток доступных и качественных вариантов на начальной стадии строительства – только 9% объектов от общего объема можно приобрести на этапе котлована, в составе спроса такие лоты занимают 13%».

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость сравнили стоимость объектов разных классов на первичном рынке Подмосковья с ценами в Новой Москве, поскольку данные локации представляют интерес для одной целевой аудитории. Так, средняя цена предложения квартиры в областной новостройке категории «стандарт» составляет 4 млн рублей – она приближена к усредненной стоимости лота той же классности в ТиНАО (3,7 млн рублей). Специалисты компании считают это закономерным и объясняют тем, что многие новые дома Подмосковья сосредоточены в городах со сформированной качественной социальной и транспортной инфраструктурой, тогда как новомосковская застройка ведется большей частью на территориях бывших сельских поселений, в чем есть очевидные минусы (при наличии несомненного плюса – московской регистрации). В составе предложения области и ТиНАО лоты категории «стандарт» занимают 56% и 45% соответственно.

Средняя стоимость квартиры комфорт-класса в Московской области – 4,2 млн рублей, в Новой Москве – 5 млн рублей. «Среди основных причин ценового отставания подмосковных объектов категории “комфорт” можно выделить тот факт, что некоторые ЖК в значительном удалении от столицы позиционируются как имеющие уровень комфорт-класса, но не всегда соответствуют московским стандартам качества (например, отделка жилья и элементы игровых и спортивных площадок могут быть выполнены из более экономичных материалов, придомовые территории не всегда огорожены и т. д.). Не следует также забывать о важнейших конкурентных преимуществах ТиНАО, помимо столичной “прописки” это и перспективное развитие метрополитена (уже в этом году планируется построить 6 станций метро), и рост автотранспортной доступности», – объясняет руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. Комфорт-класс представлен 32% предложения в Подмосковье и 51% – в Новой Москве.

На первичном рынке жилья в Подмосковье и Новой Москве количество объектов категории «бизнес» ограничено – 12% и 4% соответственно, а средняя стоимость составляет 5,8 млн рублей и 9,1 млн рублей. «Москва моноцентрична и присоединенные территории всегда будут иметь статус столичной периферии, где очень мало покупателей, заинтересованных в нетиповых высокобюджетных проектах, а 4% объектов бизнес-класса в предложении – малоэтажная застройка. Подмосковье более независимо и имеет локации, где может быть востребованным жилье бизнес-класса. Главные факторы различия стоимости предложения в категории “бизнес” – те же, что и в комфорт-классе», – утверждает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

В связи с введением новых правил финансирования жилищного строительства опасения относительно снижения спроса и затоваривания подмосковного рынка новостроек могут не оправдаться. «Ранее мы прогнозировали, что при сохранении тенденции перетекания спроса из Подмосковья в Москву и ТиНАО областной первичный рынок ожидает стагнация. Однако изменения в 214-ФЗ способны привести к возникновению общего дефицита нового жилья, который может отразиться и на областном рынке. Такая перспектива связана со снижением рентабельности новых проектов и ограничениями для их ввода: число застройщиков и объем предложения существенно уменьшатся. Можно предположить, что данная ситуация сложится примерно через 5 лет, когда распродадут квартиры в домах, возведенных в соответствии со старыми нормами, или в продаже останутся неликвидные лоты», – считает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.


Материалы по теме


Вернуться к спискуЛидеры продаж I полугодия 2018 года в массовом сегментеСамые продаваемые ЖК ЮАО И ЮЗАО
Спецпредложения
ЖК «Маяк» - удовольствие с выгодой
ЖК «Маяк» - удовольствие с выгодой
Просторные квартиры с видом на набережную с панорамными видами на канал им Москвы. Яхт- клуб, спортивный стадион, обустроенная территория, детский сад, школа с бассейном, медицинский центр и спа
+7 (495) 127-44-87
ЖК бизнес-класса «Маяковский»
ЖК бизнес-класса «Маяковский»
Квартиры от 8 млн. руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 7 минут пешком до метро Водный стадион.
+7 (495) 106-31-25
Элитный дом Малая Ордынка 19.
Элитный дом Малая Ордынка 19.
Прогуляйтесь до Кремля в самом центре, в самой тишине. Роскошные квартиры и пентхаусы с видом на центр столицы. Свой приватный двор-сад.
+7 (495) 477-13-26
ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека за 1 день
ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека за 1 день
Только в октябре скидки на последние 2-комнатные квартиры в готовых корпусах! От 70,1 тысяч рублей/кв.м. Ипотека за 1 день. Рассрочка до 2023 года. Успейте!
+7 (495) 153-97-45
ЖК Новая Салтыковка. Цены ниже летних!
ЖК Новая Салтыковка. Цены ниже летних!
Квартиры от 4,6 млн руб. Просторная планировка, панорамные окна. Охраняемая территория. Парк и озеро в пешей доступности.
от 4,6 млн p
+7 (495) 185-93-42
Квартиры в ЖК Позитив! г. Москва!
Квартиры в ЖК Позитив! г. Москва!
ЖК Позитив рядом с м. Румянцево, Саларьево, Солнцево, прописка-Москва! Спец.предложение на 2-х комнатные квартиры.Скидка до 400 тыс. рублей до 31.10
+7 (495) 185-98-44
Элитный дом РЕНОМЭ. Новослободская, 24
Элитный дом РЕНОМЭ. Новослободская, 24
Дом в центре Москвы. Дарит время на развлечения!  Собственный двор для игр и развития. Свой детский клуб.  Уютный ландшафтный двор-сад.
+7 (495) 818-76-56
ЖК Лица! Квартиры бизнес класса!
ЖК Лица! Квартиры бизнес класса!
Готовые квартиры бизнес-класса на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо, 5 мин. м. ЦСКА! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Закрытый двор и фитнес в доме!
+7 (495) 154-91-09
ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон»
ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон»
Скидки на 2-х и 3-комнатные квартиры до конца октября. Квартиры от 130 000 руб./кв.м. Апартаменты от 108 500 руб./кв.м. Количество ограничено. Успейте купить!
+7 (495) 153-88-12
ЖК «Триколор» на ВДНХ. Акция
ЖК «Триколор» на ВДНХ. Акция
До 2-х машиномест в подарок. Подземный паркинг до 165 кв.м Бизнес-класс
+7 (495) 154-04-14
Жилой Комплекс Бизнес-класса Big Time.
Жилой Комплекс Бизнес-класса Big Time.
Старт продаж! От 5,5 млн. руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская
+7 (495) 152-65-42
ЖК ПРАЙМ ТАЙМ. От 11 млн р. Скидки до 7%
ЖК ПРАЙМ ТАЙМ. От 11 млн р. Скидки до 7%
3 вида отделки. Сдача дома в 2018. 700 м до м Аэропорт. 15 мин до Кремля. 3 парка рядом, река. От 11 млн р. Звоните
+7 (495) 463-08-60
Жилой Квартал Новые Котельники
Жилой Квартал Новые Котельники
Жилой Квартал Новые Котельники в 10 минутах от м. Котельники, всего в 1,5 км от МКАД, свой пляж с чистейшими озерами, лесопарк, 4 детских сада и языковая школа, дворы без машин, развитая инфраструктура.
+7 (495) 154-40-77
ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском!
ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском!
От 174 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг.Рассрочка 0%.
+7 (495) 290-91-28
ЖК «Capital Towers»
ЖК «Capital Towers»
Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами
+7 (495) 021-87-28
Заголовок: ЖК LIFE-Кутузовский
Заголовок: ЖК LIFE-Кутузовский
Квартиры бизнес-класса от 162 000 руб./м2! Панорамные окна. Парки и дворы без машин. Престижная локация. Звоните!
+7 (495) 154-20-97
Готовые Апартаменты Дом №128!
Готовые Апартаменты Дом №128!
Скидки! Рассрочка! Звоните сейчас!
+7 (495) 154-42-35
Коттеджный поселок Dacha 9-18!
Коттеджный поселок Dacha 9-18!
Цены снижены! Участок с домом от 3,3 млн рублей! Коммуникации, подведенный газ. 20 минут и Вы на даче! Новорижское шоссе.
+7 (495) 154-04-20
ЖК "Эталон-Сити"!
ЖК "Эталон-Сити"!
Квартиры бизнес-класса с панорамными видами на лес. Сдача в 2018 году. Спешите!
+7 (495) 116-87-06
ЖК «Летний Сад»
ЖК «Летний Сад»
Выгодные условия приобретения квартир в новых корпусах. Успей на старте. Собственный двор-парк, детский сад и школа на территории, подземный и гостевой паркинги
+7 (495) 153-97-54