Покупатели снова выбирают котлован – доля сделок на начальной стадии увеличилась в два раза

15.02.2018

Прошедший год стал для рынка подмосковной недвижимости переломным. Если в 2015-2016 гг. наблюдался тренд отказа от покупок на начальной стадии строительства дома, то в 2017 году клиенты снова вернулись к новостройкам на котловане. Аналитики IKON Development – девелопера проекта комфорт-класса «Новый Зеленоград» –проанализировали причины перераспределения спроса и рассказали, на каком этапе строительства клиенты Московской области сегодня чаще приобретают жилье.

Традиционно наибольший спрос в проектах первичного рынка недвижимости наблюдается на старте продаж, что, как правило, совпадает с ранней стадией строительства дома – этапом котлована или заливкой фундамента. Однако кризисные тенденции 2014-2015 гг. «спутали все карты». На фоне проблем с финансовой устойчивостью некоторых игроков и «заморозкой» отдельных площадок, спрос стремительно стал смещаться в пользу новостроек на средней стадии готовности. По данным IKON Development, 88% подмосковных клиентов 2015-2016 гг. отказались от приобретения квартиры в доме на котловане. Даже инвесторы, традиционно входящие в проект буквально в первые дни продаж, ждали роста готовности корпуса хотя бы до уровня 1-3 этажа, прежде чем вложить средства.


Однако в 2017 году тенденция отказа от покупки жилья на котловане наконец преломилась. По данным экспертов IKON Development, доля заявок на приобретение квартиры на начальной стадии реализации за прошедший год увеличилась почти в два раза – с 12% до 23%. Одновременно положительную динамику показали и сделки в готовых домах – с 21% до 32%. А вот покупательская активность на этапе монолитно-фасадных работ снизилась более чем в два раза: с 36% до 15%. Самые стабильные показатели спроса зафиксированы на этапе внутренней отделки и устройства инженерных коммуникаций: 31% и 30% соответственно.

Распределение сделок в зависимости от стадии строительной готовности

Распределение сделок в зависимости от стадии строительной готовности

Аналитики IKON Development отметили три главные причины восстановления спроса на начальной стадии реализации проекта. Первая – рост доверия к строительной отрасли. На протяжении 2015-2016 гг. власти активно обсуждали возможные поправки в 214-ФЗ, направленные на защиту интересов и прав покупателей – участников долевого строительства. Осенью 2017 года первые изменения, касающиеся размера уставного капитала и начала работы единого компенсационного фонда, вступили в силу, в результате чего покупатели, будучи более уверенными в надежности проектов, активно вкладывали средства на начальной стадии.

Вторая причина – перспективный отказ от финансирования за счет долевого строительства и переход к использованию эскроу-счетов. Напомним, изначально заявление Президента РФ Владимира Путина о необходимости замены долевого строительства было воспринято как полный отказ от продажи строящегося жилья и по сути исчезновения первичного рынка. На фоне таких перспектив часть клиентов решили не откладывать сделку. При этом, как отмечают эксперты IKON Development, среди таких покупателей практически не было тех, кто обратился к застройщику впервые. В основном речь шла о клиентах, мониторящих рынок на протяжении нескольких месяцев, а то и лет.

Третья причина роста спроса на корпуса, находящиеся на стадии котлована, это повышение лояльности банков. Напомним, в конце 2016 года власти отказались от продления программы субсидирования ипотечной ставки под 12%. Поэтому уже с 1 января 2017 года рынок жилищного кредитования приступил к работе в новых реалиях, без «костыля» в виде государственной помощи. Помимо ведущих банков в активную борьбу за клиента вступили и более мелкие игроки, подогрев конкуренцию. 

Как следствие, даже крупные банки вынуждены были идти навстречу покупателям и застройщикам. В частности, девелоперы получили возможность для аккредитации проекта еще на этапе котлована, хотя в 2015-2016 гг. кредиторы проявляли более жесткую политику, сотрудничая с новостройками с готовностью как минимум от 10-20% из-за чего покупатели не могли привлечь ипотеку и ждали, пока дом вырастет до нескольких этажей. Теперь же банки сами готовы войти в проект как можно раньше, чтобы первыми занять свободную нишу.

«В качестве еще одной причины смещения спроса в пользу новостроек на котловане можно отметить изменение покупательских предпочтений, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер проекта «Новый Зеленоград»). – В 2015-2016 гг. на рынке недвижимости Подмосковья активно велась продажа проектов, получивших разрешительную документацию еще в докризисный период. Соответственно, в их квартирографии редко можно было встретить жилье евроформата с объединенной кухней-гостиной, а также компактные студии. Хотя именно данные типы квартир оказались наиболее востребованными сегодняшними клиентами. В ответ на высокий интерес, уже со второй половины 2016 года застройщики стали активно выводить корпуса со студиями и просторными кухнями, выполняющими одновременно роль гостиных. Как следствие, клиенты переориентировались на такие проекты или отдельные корпуса. Например, в нашем комплексе «Новый Зеленоград» в продаже представлены лоты классической планировки в уже заселенном доме, также ведется бронирование квартир евроформата в корпусах, строительство которых пока не начато. Куда активнее выбирают именно второй вариант, даже при условии, что стоимость лотов на старте плюс плата за аренду съемного жилья на время строительства сопоставима с ценой уже готовой к заселению квартиры».

На сегодняшний день в ЖК «Новый Зеленоград» открыты продажи в трех корпусах, еще в двух ведется бронирование. Сданный в 2017 году и уже заселенный дом IV.04 распродан на 95%, в продаже остались последние 25 квартир. Еще два корпуса IV.06 и IV.07 реализованы на 75%. Минимальная стоимость студии составляет 1,7 млн рублей, однокомнатной квартиры – 2,4 млн рублей, двухкомнатной – 3,6 млн рублей, трехкомнатной – 4,5 млн рублей.

«Восстановление интереса к жилью на начальной стадии – это позитивный знак, свидетельствующий о восстановлении строительной отрасли так же, как и рост общего количества сделок – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Но самое главное – на рынок стали возвращать инвесторы, в том числе по причине отзыва лицензии сразу у нескольких крупных банков. Рынок недвижимости по-прежнему остается самым надежным. Банковские вклады или столь популярные сегодня криптовалюты оказываются более рискованным вариантом, особенно на фоне падения биткоина за полтора месяца с $20 000до $6 000. Как следствие, инвесторы снова стали возвращаться к проверенному временем инструменту вложений – недвижимости».


Материалы по теме

покупка квартиры

Вернуться к спискуОбзор ЖК массового сегмента от топовых архитектурных бюроАренда экономичного жилья: только в 40% квартир выполнен современный косметический ремонт, состояние 10% лотов малопригодно для проживания, около трети арендодателей готовы благоустроить объекты по просьбам нанимателей
Спецпредложения
Студия 8,5 млн.p
Студия 8,5  млн.p
Московская обл, Красногорск г, к17
28.94 / 12.72 / 3.87 м2 5 этаж из 28
Оставить заявку
Дом 26,0 млн.p
Дом 26,0  млн.p
Московская обл, Коломна г, Пирочи с, Крокус снт, 37
15 соток / 430 м2
Оставить заявку
Участок 15,0 млн.p
Участок 15,0  млн.p
Московская обл, Дмитровский го, Боброво д
16.6 соток
Оставить заявку
Участок 432 000 p
Участок 432 000 p
Московская обл, Чехов г, Высоково д
7 соток
Оставить заявку
Участок 17,1 млн.p
Участок 17,1  млн.p
Московская обл, Чехов г, Живописная ул
21.5 соток
Оставить заявку
2-комн. квартира 10,5 млн.p
2-комн. квартира 10,5  млн.p
Москва г, Энтузиастов ш, 100к4
51.6 / 34 / 6 м2 1 этаж из 9
Оставить заявку
Студия 14,5 млн.p
Студия 14,5  млн.p
Москва г, Дубининская ул, 59к9
25.1 / 14 / 3.6 м2 14 этаж из 28
Оставить заявку
2-комн. квартира 23,2 млн.p
2-комн. квартира 23,2  млн.p
Москва г, Петра Алексеева ул, 14
56 / 37.2 / 5.2 м2 26 этаж из 32
Оставить заявку
Дом 18,2 млн.p
Дом 18,2  млн.p
Москва г, Первомайское п, Ширяево д
18.1 соток / 163 м2
Оставить заявку
Дом 42,9 млн.p
Дом 42,9  млн.p
Москва г, Марушкинское п, Акиньшино д, Акиньшинская ул, 1
30 соток / 163 м2
Оставить заявку
Дом 9,0 млн.p
Дом 9,0  млн.p
Москва г, Марушкинское п, Марушкино д, Марушкино-92 снт
6 соток / 73.9 м2
Оставить заявку
Дом 40,0 млн.p
Дом 40,0  млн.p
Москва г, Филимонковское п, Верхнее Валуево д, Майская 1-я ул, 173
13.7 соток / 227.1 м2
Оставить заявку
Дом 15,4 млн.p
Дом 15,4  млн.p
Москва г, Сосенское п, Прокшино д, ОНТ Морковка тер, 46
4.3 соток / 91.6 м2
Оставить заявку
Участок 8,0 млн.p
Участок 8,0  млн.p
Москва г, Десеновское п, Космическая ул, 47
6 соток
Оставить заявку