На первичном рынке Москвы востребованность апартаментов в 10 раз ниже, чем спрос на квартиры; законодательные изменения в данном сегменте могут привести его к упадку
28.09.2017

На первичном рынке Москвы востребованность апартаментов в 10 раз ниже, чем спрос на квартиры; законодательные изменения в данном сегменте могут привести его к упадку

В ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели актуальные проблемы, связанные с возведением апартаментов, на фоне новостей о перспективах изменений в законодательстве, регулирующем данный сегмент. На вопросы отвечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время на первичном рынке в старых границах Москвы в экспозиции находится 9 200 апартаментов в 88 комплексах. Это немного меньше, чем 1/5 от общего состава предложения, который насчитывает 47 600 объектов в 280 ЖК.

В рамках общего роста спроса на первичном рынке столицы – в 2,6 раза за год – востребованность апартаментов также выросла – примерно на 65%. Заинтересованность покупателей поддерживается широтой и вариативностью выбора таких объектов, ценовой доступностью части из них, для некоторых привлекательна возможная перспектива перевода апартаментов в статус жилой недвижимости. Однако привычный для всех формат – квартиры – по-прежнему остается в большем приоритете: на сегодняшний день спрос на них в 10 раз превышает популярность апартаментов, при этом год назад разница составляла 8,3 раза.

Грядущие изменения в регулировании рынка апартаментов: ждать ли рост спроса и активизацию застройщиков?

Дмитрий Таганов: «В столице апартаменты не имеют особых перспектив в качестве популярного, массового формата, они не станут спросообразующими в любых ценовых сегментах. Потенциально такие объекты способны неплохо функционировать в районах транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) – в зависимости от специфики месторасположения (удаленности от центра, статуса локации и т. д.) речь может идти как о вариантах комфорт-класса, так и о комплексах уровней «бизнес» или «элит». Сегодня девелоперы высокобюджетных проектов в особенности ориентированы на использование престижных локаций, где невозможно строительство жилья.

В последнее время мы не наблюдаем активизацию застройщиков в рассматриваемом сегменте, поскольку при прочих равных условиях покупатели почти всегда выбирают не апартаменты, а квартиры – помещения, которые изначально возводились с соблюдением стандартов жилищного строительства. Кроме того, в квартирах без труда можно зарегистрироваться, ежемесячные коммунальные платежи в них на 10-25% ниже, чем в апартаментах, а ставка налога на имущество физлиц составляет 0,1-0,3% кадастровой стоимости объекта (тогда как владельцы апартаментов должны выплатить от 0,5 до 2%).

Новости о планах правительства урегулировать ситуацию в сегменте апартаментов свидетельствуют в пользу того, что развития этого формата ждать пока не стоит: внесение изменений, скорее всего, сулит девелоперам лишь усложнение процессов строительства объектов и введения их в эксплуатацию – им придется выдерживать все нормы возведения жилья.

Что касается изменения спроса в результате внесения правовых корректив в данном сегменте, можно предположить его незначительное увеличение, которое, впрочем, не повлияет на состояние столичного первичного рынка в целом».

Правила ценообразования: апартаменты дешевле квартир?

Дмитрий Таганов: «В старых границах Москвы апартаменты дороже квартир – почти на 30% (средняя стоимость квадратного метра в квартире составляет 194 тыс. рублей, в апартаментах – 250 тыс. рублей), в Подмосковье и в Новой Москве объектов этого формата практически нет.

В столице перекос усредненной стоимости в пользу апартаментов объясняется престижностью локаций возведения у большей их части, а значит, и высоким ценовым уровнем лотов этого сегмента. Анализ предложения апартаментов в старой Москве по категориям показывает полное отсутствие объектов экономкласса, на лоты комфорт-класса приходится не более 44%, 50% составляют апартаменты бизнес-класса, 6% – элитные объекты.

Преимущественный объем предложения квартир приходится на массовые сегменты, поэтому в столице средние цены у них ниже, чем у апартаментов. Однако при условии, что лоты равной ценовой категории расположены в одной локации, стоимость жилых объектов на 10-15% выше, чем апартаментов».

Основные проблемы в сегменте апартаментов: каковы пути решения?

Дмитрий Таганов: «Если говорить о правовом регламентировании рынка апартаментов, то считаю самым главным – разумный планомерный и комплексный подход к проблеме, очень важно, фигурально говоря, не наломать дров. Поскольку сейчас эти объекты зачастую строятся там, где законодательно запрещено возводить жилье, необходимо задуматься, не нанесет ли вред здоровью постоянное проживание в данных локациях, например, на территориях бывших промзон или участках, не обеспеченных социальными объектами и местами для прогулок. Думаю, что это вопрос ответственности государства – допускать ли постоянное проживание на подобных территориях.

Есть смысл переводить апартаменты в статус жилья, когда для этого созданы все условия и соблюдены все правила, выполнены социальные нормативы, в том числе и в отношении пригодности локации для проживания. В таком случае данные меры создадут для застройщиков более выгодные условия: в таких комплексах можно будет реализовывать как апартаменты, так и квартиры, которые продаются быстрее и дороже».

Разрешение постоянной регистрации в апартаментах: что изменится даже при сохранении их нынешнего статуса?

Дмитрий Таганов: «И в настоящее время возможна постоянная регистрация в апартаментах по судебному решению, то есть в случае, если человек докажет, что это его единственная недвижимость в собственности. В принципе разрешение “прописаться” в апартаментах – не новость, это практикуется давно и не несет особых проблем.

Если же разрешение зарегистрироваться будет выдаваться всем желающим собственникам, думаю, общую ситуацию на рынке это не изменит. И не решит основную проблему – выполнение социальных норм при строительстве, наделение данных домостроений всеми функциями жилого дома и обеспечение их социально-бытовой инфраструктурой. Нет сомнений, что большинство элитных комплексов апартаментов можно перевести в статус жилой недвижимости без каких-либо сложностей – чтобы соответствовать критериям этого класса, в них точно соблюдаются все возможные нормативы. Если же речь идет об апартаментах в сегментах «эконом» и «комфорт», тут могут возникнуть вопросы об их пригодности для проживания».


Материалы по теме

ИНКОМ-Недвижимость
Дмитрий Таганов

Вернуться к спискуТолько 10 высокобюджетных новостроек Москвы граничат с паркамиСтруктура инвестиционных сделок на рынке недвижимости России по размеру
Спецпредложения
Квартиры у метро Спартак
Квартиры у метро Спартак
5 минут до метро
Вид на реку и парк
Просторные планировки. Гостиная+кухня. Самый экологичный ЖК Москвы по мнению Urban Awards. Вся инфраструктура. Звоните!
+7 (495) 151-24-78
ЖК «Петра Алексеева, 12А» на Кунцевской
ЖК «Петра Алексеева, 12А» на Кунцевской
Новогодние скидки до 15% и машиноместо в подарок! Монолит. Подземный паркинг с кладовыми. Метро "Давыдково" в 2019 году. Развитая инфраструктура. Ипотека 6%. Сдача 3 квартал 2018 г. Звоните!
+7 (495) 132-23-17
ЖК «Новое Медведково»
ЖК «Новое Медведково»
Новогодние скидки до 10%! Монолит. 3 детских сада, 2 школы, лингвистическая гимназия. Благоустроенные дворы. Наземный паркинг. Комплексная застройка. Метро «Челобитьево» в 2020 году. Ипотека 6%.    
+7 (495) 152-60-04
ЖК комфорт-класса «Нормандия»
ЖК  комфорт-класса «Нормандия»
Новогодние скидки до 12%. Охраняемые дворы и паркинг. Свой выход к набережной р. Яузы. м. Бабушкинская
+7 (495) 324-11-58
ЖК «Вавилова, 69А» у метро Профсоюзная
ЖК «Вавилова, 69А» у метро Профсоюзная
Новогодние скидки до 15%. Монолит. Пентхаусы. Панорамные виды. Авторская архитектура. Двор без машин. Свой детский сад и учебный центр. Поздемный паркинг.
+7 (495) 152-42-35
Сенсация! Только в 2017 году!
Сенсация! Только в 2017 году!
Готовые дачи у озера и леса! Со скидкой до 17%! Ярославское шоссе.
+7 (495) 162-57-83
ЖК «Серебряный парк», м.Октябрьское поле
ЖК «Серебряный парк», м.Октябрьское поле
Новогодняя скидка 5%! Рядом Серебряный бор. Квартиры с отделкой white box. Живописные виды. Подземный паркинг с кладовыми. Ипотека от 6%. Ландшафтный дизайн. Свой детский сад. Охрана 24/7. Звоните!
+7 (495) 324-93-43
ЖК «Парк Легенд» в 7 мин. от метро
ЖК «Парк Легенд» в 7 мин. от метро
Низкая ставка по ипотеке. Рядом 3 станции метро. От 167 000 за кв.м. Хотите, мы расскажем подробности?
от 167000 за кв.м.
+7 (495) 152-22-13
«Красивая осень» в Тушино-2018!
«Красивая осень» в Тушино-2018!
Выгода до 1,9 млн.р только в ноябре! Великолепные виды и чистый воздух. Квартиры 1-5 комнат. Город в городе на берегу Москвы-реки! Вся инфраструктура. Рядом с метро. Звоните!
+7 (495) 151-24-78
Квартиры у метро Автозаводская
Квартиры у метро Автозаводская
7 минут от метро
От 167 000 за кв.м.
Низкая ставка по ипотеке. Рядом 3 станции метро. От 167 000 за кв.м. Хотите, мы расскажем подробности?
+7 (495) 152-22-13
ЖК «Лучи» в ЗАО у м. Солнцево. Скидки до 5%
ЖК «Лучи» в ЗАО у м. Солнцево. Скидки до 5%
Европанель. Яркие фасады. 4 детских сада, 2 школы. Подземный паркинг под каждым корпусом. Двор без машин. Рядом лесопарк. Ипотека от 6%. Звоните!
+7 (495) 152-47-80