На складском рынке Московского региона продолжаются колебания вакантности
17.07.2017

На складском рынке Московского региона продолжаются колебания вакантности

Согласно данным компании JLL, по итогам 2-го квартала 2017 года доля вакантных складских площадей в Московском регионе снизилась до 11,3% по сравнению с 12,8% в предыдущем квартале. В абсолютных цифрах показатель составляет 1,47 млн кв. м, что является самым низким значением за последний год.

«Показатель вакантности московского складского рынка волатилен на протяжении последнего года и демонстрирует ежеквартальный рост или снижение в диапазоне 0,5-1,5 п.п., – говорит Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL. – Его увеличению способствовали ввод в эксплуатацию крупных незаполненных блоков и высвобождение существующих складов, снижению – заключение сделок в готовых зданиях как первичного, так и вторичного рынка. При этом колебания показателя не выходят за границы диапазона 10-12% на протяжении последних 2,5 лет».

Динамика свободных площадей на складском рынке Московского региона

Динамика свободных площадей на складском рынке Московского региона

Объем ввода качественных складских площадей в Московском регионе в 1-м полугодии 2017 года был минимальным за последние пять лет: он снизился почти в два раза по сравнению с январем-июнем прошлого года и составил всего 200 тыс. кв. м. Из них 142 тыс. кв. м приходится на здания, введенные в эксплуатацию во 2-м квартале. В числе крупнейших объектов минувшего квартала – логистический комплекс «Клин Логистик» (56 тыс. кв. м) и новый блок в «Логопарк Север – 2» (25 тыс. кв. м).

К вводу до конца года в Московском регионе заявлено 470 тыс. кв. м складских площадей, в числе которых складской комплекс «Борисовка» (фаза I, 63 тыс. кв. м), логистический комплекс «Внуково II» (фаза II, 50 тыс. кв. м), складской комплекс «Кожухово» (48 тыс. кв. м). Таким образом, совокупный объем нового предложения по итогам 2017 года может составить менее 670 тыс. кв. м, что будет ниже показателя предыдущего года на 13%.

В новом предложении 1-го полугодия 2017 года было законтрактовано 24%. В объеме, анонсированном к вводу до конца года, арендовано, куплено или строится под конкретного клиента 20% площадей. «Это относительно низкая доля сделок, заключенных по еще не построенным зданиям, – отмечает Оксана Копылова. – Для сравнения, в прошлом году из строящихся объектов 40% площадей реализовывалось под клиента, а ранее, в 2012-2014 годах, средний уровень законтрактованных помещений в объеме строительства достигал 50-80%».

Распределение нового предложения складов в Московском регионе по классам

Распределение нового предложения складов в Московском регионе по классам

Объем новых сделок аренды и продажи складских площадей в Московском регионе во 2-м квартале составил 343 тыс. кв. м, в целом за полугодие – около 472 тыс. кв. м по сравнению с 391 тыс. кв. м в аналогичном периоде 2016 года. Показатель спроса по итогам года может составить около 900 тыс. кв. м, что будет сопоставимо с результатами 2016 года.

«Средний период заключения сделки увеличился: арендаторы привыкли к наличию свободных помещений на московском рынке и оставляют себе больше времени для принятия решения. Также необходимо отметить экономическую составляющую: зачастую именно построенные несколько лет назад складские комплексы предлагаются по более привлекательным ставкам и удлиняют период принятия арендаторами решения», – замечает Вячеслав Холопов, региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.

По итогам полугодия 81% сделок было заключено в уже введенных объектах, то есть спрос продолжает фокусироваться на свободных и готовых к использованию площадях. Основными драйверами спроса на складские помещения в 1-м полугодии 2017 года стали производственные компании и ритейлеры: их доля в объеме новых сделок составила 32% и 26% соответственно. Стоит отметить, что доля производственных компаний впервые существенно выросла, вдвое превысив привычный уровень (около 15%).

Распределение спроса 1-го полугодия 2017 года по типу арендаторов

Распределение спроса 1-го полугодия 2017 года по типу арендаторов

«Прошедшее полугодие показало высокую активность со стороны ритейлеров и дистрибьюторов, ищущих площади в первую очередь для переезда, реже – для расширения складских объемов, а также со стороны производственных компаний, – комментирует Вячеслав Холопов. – Оптимизация занимаемых площадей, пересмотр внутренних бизнес-процессов и акцент на оптимизации внешней логистики приводят к изменению запросов компаний. Арендаторы ищут помещения с большим количеством ворот, меняют внутреннюю логику операций, требуют от девелоперов изменения конфигурации и формата здания. Помимо этого, производственные компании рассматривают долгосрочные решения и оценивают возможности по строительству специализированных зданий; эти сделки будут анонсироваться позже и существенно повлияют на объемы строительства и ввода в 2018 году».

Уровень средних ставок аренды на складском рынке Московского региона по новым сделкам сохраняется в диапазоне 3,0-3,8 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). В целом можно констатировать, что диапазон ставок складского рынка сузился, при этом дифференциация предложений в зависимости от близости к Москве стала невыраженной и наблюдается только на больших расстояниях (50 км от МКАД и далее).

Средние запрашиваемые ставки аренды в зависимости от удаленности от МКАД

Средние запрашиваемые ставки аренды в зависимости от удаленности от МКАД

По мнению экспертов JLL, до конца 2017 года ставки аренды в Московском регионе будут находиться на том же уровне. «Рост ставок будет возможен только при снижении доли вакантных площадей минимум на 5 п.п. или существенном сокращении объема крупных складских площадей – от 30 тыс. кв. м, предлагаемых в одном здании, – добавляет Вячеслав Холопов. – Прошедшая половина года характеризовалась стабильностью: объемы строительства умеренны, арендные ставки сохраняются на одном уровне, доля свободных площадей колеблется в диапазоне 11-12%. Это может быть сигналом начала постепенного восстановления баланса спроса и предложения в складском сегменте».


Материалы по теме

вакантность

Вернуться к спискуРастёт спрос на ипотеку в проектах бизнес-класса Рейтинг районов Новой Москвы: Троицк сравнялся с Капотней
Спецпредложения
«Красивая осень» в Тушино-2018!
«Красивая осень» в Тушино-2018!
Выгода до 1,9 млн.р только в ноябре! Великолепные виды и чистый воздух. Квартиры 1-5 комнат. Город в городе на берегу Москвы-реки! Вся инфраструктура. Рядом с метро. Звоните!
+7 (495) 151-24-78
ЖК «Лучи» в ЗАО у м. Солнцево. Скидки до 5%
ЖК «Лучи» в ЗАО у м. Солнцево. Скидки до 5%
Европанель. Яркие фасады. 4 детских сада, 2 школы. Подземный паркинг под каждым корпусом. Двор без машин. Рядом лесопарк. Ипотека от 6%. Звоните!
+7 (495) 152-47-80
ЖК «Вавилова, 69А» у метро Профсоюзная
ЖК «Вавилова, 69А» у метро Профсоюзная
Новогодние скидки до 15%. Монолит. Пентхаусы. Панорамные виды. Авторская архитектура. Двор без машин. Свой детский сад и учебный центр. Поздемный паркинг.
+7 (495) 152-42-35
Квартиры у метро Спартак
Квартиры у метро Спартак
5 минут до метро
Вид на реку и парк
Просторные планировки. Гостиная+кухня. Самый экологичный ЖК Москвы по мнению Urban Awards. Вся инфраструктура. Звоните!
+7 (495) 151-24-78
ЖК «Парк Легенд» в 7 мин. от метро
ЖК «Парк Легенд» в 7 мин. от метро
Низкая ставка по ипотеке. Рядом 3 станции метро. От 167 000 за кв.м. Хотите, мы расскажем подробности?
от 167000 за кв.м.
+7 (495) 152-22-13
ЖК «Серебряный парк», м.Октябрьское поле
ЖК «Серебряный парк», м.Октябрьское поле
Новогодняя скидка 5%! Рядом Серебряный бор. Квартиры с отделкой white box. Живописные виды. Подземный паркинг с кладовыми. Ипотека от 6%. Ландшафтный дизайн. Свой детский сад. Охрана 24/7. Звоните!
+7 (495) 324-93-43
ЖК «Новое Медведково». Скидка 3%
ЖК «Новое Медведково». Скидка 3%
Монолит. 3 детских сада, 2 школы, лингвистическая гимназия. Благоустроенные дворы. Наземный паркинг. Комплексная застройка. Метро «Челобитьево» в 2020 году. Ипотека 6%. Звоните!
+7 (495) 152-60-04
Квартиры у метро Автозаводская
Квартиры у метро Автозаводская
7 минут от метро
От 167 000 за кв.м.
Низкая ставка по ипотеке. Рядом 3 станции метро. От 167 000 за кв.м. Хотите, мы расскажем подробности?
+7 (495) 152-22-13
ЖК «Петра Алексеева, 12А» на Кунцевской
ЖК «Петра Алексеева, 12А» на Кунцевской
Новогодние скидки до 15% и машиноместо в подарок! Монолит. Подземный паркинг с кладовыми. Метро "Давыдково" в 2019 году. Развитая инфраструктура. Ипотека 6%. Сдача 3 квартал 2018 г. Звоните!
+7 (495) 132-23-17