Только каждая пятая дача имеет шансы на реализацию, при этом средний ценник в данном формате превышает бюджет сделки в четыре раза

03.05.2017

В преддверии открытия дачного сезона специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость изучили сегмент дач Московского региона. В частности, выяснилось, что доля неликвида здесь достигает 80%, и лишь 5% объектов полностью отвечают запросам покупателей, которые при выборе ориентированы на цены в четыре раза ниже средней стоимости предложения. Однако это не мешает дачам уверенно конкурировать с коттеджами экономкласса на «первичке».


Предложение: только 20% лотов найдут своего покупателя

На данный момент дачи занимают 37% предложения на вторичном загородном рынке Московского региона: их насчитывается более 33 тысяч. Впрочем, такое изобилие обманчиво: около 80% из них являются неликвидом по причине завышенных – нередко на 40-50% – цен или низких потребительских характеристик. 15% предлагаемых к продаже лотов в той или иной степени отвечают требованиям покупателей, хотя тоже могут иметь свои недостатки (например, большую удаленность от Москвы), и только 5% объектов – это наиболее качественный ликвидный товар. К показателям ликвидности, помимо адекватной рынку цены, относятся хорошее состояние дома, наличие рядом леса и реки, транспортная доступность, близость к столице, развитая социальная инфраструктура в локации и т.д.

Цены: ожидания и реальность не совпадают

За последние полгода дачи подешевели на 13%, сейчас средняя цена предложения такого лота составляет 7,6 млн руб. Однако эта цифра остается весьма далекой от реалий рынка: в настоящее время успешно продаются объекты стоимостью не более 1,5-2 млн руб. При наличии бюджета 7-8 млн руб. покупатели загородной недвижимости, как правило, рассматривают вариант приобретения коттеджа.

«Так как большинство дач имеет крайне низкие характеристики ликвидности, их было трудно продать и до кризиса, а сейчас такая задача приближается к невыполнимой, – комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Срок экспозиции на загородной “вторичке” измеряется годами, но если раньше на продажу дачи требовалось до трех лет, то сегодня – порядка пяти».

Из-за переоцененности объектов скидки на вторичном рынке играют скорее символическую роль: получить дисконт 25-30% покупателям удается редко, обычно владельцы не готовы уступать больше 10%.

Спрос: новый конкурент коттеджей

Спрос на дачи не претерпел за год серьезных изменений. Наибольшей популярностью у покупателей пользуются объекты стоимостью до 1,5 млн руб., с благоприятными природными условиями и хорошей транспортной доступностью, на расстоянии не более 80 км от Москвы. В рамках этого бюджета они уверенно конкурируют с коттеджами экономкласса на первичном рынке, где подобное предложение просто отсутствует.

«Цены обслуживания в организованном коттеджном поселке и садовом товариществе несопоставимы, – говорит Дмитрий Таганов. – В поселке на это уходит порядка 20 тыс. руб. в месяц, а в СНТ столько берут за год. Если клиент намерен сэкономить не только на покупке дома, но и на дальнейшем проживании, ему, конечно, предпочтительнее выбирать объект в садовом товариществе. К тому же, покупая дачу, человек получает полностью готовый к заселению дом, нередко – вместе с садом. В поселке на “первичке” ему предстоит заниматься всем обустройством самостоятельно».

Дача напрокат: от 20 тыс. руб. в месяц

Спрос на загородную аренду стартовал еще в марте, и на данный момент прирост «весенних» звонков по отношению к зимнему периоду составил около 20%. Впрочем, это на 10 п.п. меньше, чем было зафиксировано накануне прошлогоднего дачного сезона.

Аренда дачи на не самых престижных направлениях – например, на юге или востоке – в этом году стоит 20-25 тыс. руб. в месяц. Примерно на 10 тыс. руб. дороже обойдется дом на севере или западе области, рядом с водохранилищами. За месяц дачной аренды на небольшом расстоянии от МКАД, особенно в локациях Новой Москвы, придется отдать 40-50 тыс. руб. 

Среди популярных предпочтений арендаторов значатся объекты с баней, беседкой и оборудованной зоной для барбекю, а также возможность добраться до места на общественном транспорте.


Материалы по теме

ИНКОМ-Недвижимость
Дмитрий Таганов
Московская область

Вернуться к спискуМаленькие квартиры в ближнем Подмосковье подешевели на 4%Доля элитных квартир с отделкой выросла до 21%
Спецпредложения
Студия 5,0 млн.p
Студия 5,0  млн.p
Московская обл, Люберцы г, Мирный п, Свободы ул, 5
23 / 14 / 6 м2 9 этаж из 17
Оставить заявку
Студия 8,5 млн.p
Студия 8,5  млн.p
Московская обл, Красногорск г, к17
28.94 / 12.72 / 3.87 м2 5 этаж из 28
Оставить заявку
Дом 85,0 млн.p
Дом 85,0  млн.p
Московская обл, Одинцово г, Николина Гора п, Поперечный 8-й просек, 10
46 соток / 770 м2
Оставить заявку
Дом 11,8 млн.p
Дом 11,8  млн.p
Московская обл, Чехов г, Офицерский поселок ул, 83/4
4 соток / 173.2 м2
Оставить заявку
Дом 17,2 млн.p
Дом 17,2  млн.p
Московская обл, Наро-Фоминск г, Апрелевка г, Труда ул, 4
6.3 соток / 145 м2
Оставить заявку
Участок 250,0 млн.p
Участок 250,0  млн.p
Московская обл, Истра г, Железнодорожная АДНП Истра-Дачная тер. ул, 1
200 соток
Оставить заявку
Участок 10,0 млн.p
Участок 10,0  млн.p
Московская обл, Ленинский р-н, Городское поселение Видное пгт
15 соток
Оставить заявку
Участок 700 000 p
Участок 700 000 p
Московская обл, Наро-Фоминский р-н, Городское поселение Наро-Фоминск г
15 соток
Оставить заявку
3-комн. квартира в новостройке 48,4 млн.p
3-комн. квартира в новостройке 48,4  млн.p
Москва г, Шелихова проезд, 9к1
84.6 / 67.68 м2 13 этаж из 14
Оставить заявку
2-комн. квартира в новостройке 31,4 млн.p
2-комн. квартира в новостройке 31,4  млн.p
Москва г, Крузенштерна ул, 4
70.1 / 56.08 м2 16 этаж из 21
Оставить заявку
4-комн. квартира 52,0 млн.p
4-комн. квартира 52,0  млн.p
Москва г, Кочновский проезд, 4к2
117 / 85 / 20 м2 9 этаж из 34
Оставить заявку
Дом 26,9 млн.p
Дом 26,9  млн.p
Москва г, Щербинка г, Барышевская 3-я ул, 6
488.5 соток / 220 м2
Оставить заявку
Дом 100,0 млн.p
Дом 100,0  млн.p
Москва г, Первомайское п, Ботаково д, Заречная ул, 97
15 соток / 800 м2
Оставить заявку
Дом 25,0 млн.p
Дом 25,0  млн.p
Москва г, Киевский п, Шеломово д, Морская ул, 2
10 соток / 200 м2
Оставить заявку