Трудное начало нового сезона на «загородке»: первичный рынок стартовал с 50%-го падения, появились признаки миграции риэлторов на «вторичку»

23.03.2017

В начале не самого простого сезона на «загородке» Московского региона в Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость выяснили, что лишь у пятой части клиентов есть свободные денежные средства для совершения покупки, число новых конкурентоспособных проектов будет минимальным за последние десять лет, а владельцы домов на «вторичке» все чаще готовы продать их по бросовой стоимости. 


В финансовых показателях старт 2017 года на первичном рынке загородной недвижимости ознаменовался почти 50%-ным падением по сравнению с тем же периодом прошлого года. Модель потребления все больше уступает место модели накопления, при этом продолжает формироваться отложенный спрос. Как следствие, рынок все больше становится «рынком покупателя», а запросы клиентов оказываются все жестче.

Однако, по мнению директора Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрея Кройтора, это не значит, что покупательская активность на «загородке» исчерпала себя: «Полного затишья в начале года у нас не было, мы даже отметили обратную тенденцию – рост числа звонков и просмотров, также было заключено несколько “быстрых сделок”. Возможно, на покупательские настроения повлияли рост цен на нефть, избрание нового президента США и появившаяся надежда на снятие санкций. Однако говорить об усилении покупательского интереса как о тенденции пока рано. Тем не менее, такие показатели свидетельствуют о том, что загородный рынок все-таки жив. Я бы сравнил его с больным человеком, у которого спала температура».

Однако в целом прогнозы по первичному загородному жилью не самые оптимистичные – это касается как предложения, так и реализации.

«Количество новых качественных проектов в этом году будет крайне мало, – продолжает Андрей Кройтор. – Согласно аналитическим данным нашей компании, в 2016-м на рынок вышло примерно 60 поселков, в этом году их ожидается еще меньше. А число конкурентоспособных вряд ли превысит десяток. При этом спрос будет продолжать падать из-за низкой покупательской способности и дефицита качественного предложения. Нераспроданные проекты либо переформатируют, либо они превратятся в полуразрушенные поселки-призраки. Вполне ожидаемо, что мы также увидим хаотичное снижение цен».

Специалисты компании выдвигают свои предположения, что будет продаваться при актуальной конъюнктуре рынка.

«Сейчас очень важны такие критерии, как продуманность и уникальность проекта, – считает руководитель офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Сергей Цывин. – Интересная концепция, оптимальные площади домов и нарезки участков, инфраструктурная составляющая, какие-то “фишки” – от всего этого будет зависеть, привлечет ли проект внимание людей на падающем рынке. Безусловно, важны и ценовые показатели – особенно если учесть, что 80% сделок заключается либо с помощью заемных средств, либо с применением схемы trade-in».

«Я рассчитываю на рост покупательской активности в сегменте участков в дальнем Подмосковье, – дополняет коллегу руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. – Денег на полноценный отдых за границей или на курортах России у многих семей не хватает, а проводить отпуск с семьей, отвозить детей куда-нибудь на каникулы необходимо. В пределах 70-100 км от МКАД реально купить участок стоимостью до 200 тыс. руб. в поселке с коммуникациями и дорогами. Чуть больше стоит постройка небольшого каркасного домика. Конечно, это совсем “экономвариант”, однако для жителей мегаполиса он может стать “антикризисной” альтернативой домам отдыха».

Определенные надежды эксперты связывают с развитием вторичного рынка на «загородке». Все больше людей сейчас оказываются вынуждены продавать свои загородные дома по бросовым ценам, так как, с одной стороны, они не могут обеспечить их обслуживание, а с другой, остро нуждаются в деньгах. Это приводит к снижению стоимости и, соответственно, повышению доступности лотов.

В связи с этим, а также благодаря наличию широкой продуктовой линейки и полной готовности таких домов для проживания вторичный сегмент начинает казаться более перспективным с точки зрения продаж. Такая ситуация привела к тому, что внутри риэлторского сообщества на «загородке» наметились зачатки миграционных процессов с «первички» на «вторичку».

Еще один интересный тренд на вторичном рынке отмечает Сергей Цывин: «Есть слабо освоенная, но очень перспективная ниша для девелоперов и продавцов – предоставление полностью готовых домов, что называется, с тапками и шторами. Особенно актуально это может быть в случае использования схемы trade-in: продать городскую квартиру и переехать в неотделанный дом невозможно, а снимать жилье или напрашиваться к кому-то погостить на время обустройства бывает неудобно. Девелоперы уже задумываются о развитии этого сегмента, и я считаю, что скоро мы увидим рост такого предложения на рынке».

Специалисты сходятся во мнении, что для выживания в нынешних суровых условиях риэлторским и девелоперским компаниям придется приложить все силы. «Сейчас надо быть готовым к серьезным финансовым вложениям в технологии и кадровые ресурсы, чтобы создавать конкурентоспособный продукт и получать за него справедливые деньги», – говорит Антон Архипов.

«Рынок захлестнет волна монополизации, – прогнозирует Андрей Кройтор. – Крупные риэлторы начнут поглощать мелких, то же самое будет происходить с застройщиками. Можно ожидать масштабные сокращения операционных издержек и жаркие битвы среди игроков рынка за качественный товар. Тот, кто победит в этих локальных войнах, и получит шанс занять свое место под солнцем на “загородке” в новой экономической реальности».


Материалы по теме

ИНКОМ-Недвижимость
Андрей Кройтор
Антон Архипов
Сергей Цывин

Вернуться к спискуТренды и прогнозы на 2017 год: площади квартир в проектах продолжат сокращаться – но только в панельных домахНа рынок элитной аренды вернулись большие бюджеты
Спецпредложения
1-комн. квартира 8,9 млн.p
1-комн. квартира 8,9  млн.p
Московская обл, Химки г, Чернышевского ул, 3
44.1 / 21.4 / 10.3 м2 4 этаж из 17
Оставить заявку
1-комн. квартира 6,5 млн.p
1-комн. квартира 6,5  млн.p
Московская обл, Химки г, Летчика Ивана Федорова ул, 1
31 / 16 / 7 м2 3 этаж из 6
Оставить заявку
2-комн. квартира 9,5 млн.p
2-комн. квартира 9,5  млн.p
Московская обл, Домодедово г, 25 лет Октября Западный мкр. ул, 14к1
62 / 30 / 12 м2 2 этаж из 14
Оставить заявку
Дом 4,8 млн.p
Дом 4,8  млн.p
Московская обл, Чехов г, Мальцы д, Коломенская Святая гора тер. ДНТ ул, 3
5.5 соток / 90 м2
Оставить заявку
Дом 5,7 млн.p
Дом 5,7  млн.p
Московская обл, Шаховская п, Гордино д, Шаховская ул
8 соток / 112.5 м2
Оставить заявку
Участок 33,5 млн.p
Участок 33,5  млн.p
Московская обл, Жуковский г
33 соток
Оставить заявку
Участок 1,8 млн.p
Участок 1,8  млн.p
Московская обл, Ногинск г, Мир снт, 237
6.5 соток
Оставить заявку
Участок 12,0 млн.p
Участок 12,0  млн.p
Московская обл, Дмитровский го, Боброво д
12 соток
Оставить заявку
2-комн. квартира в новостройке 34,9 млн.p
2-комн. квартира в новостройке 34,9  млн.p
Москва г, Крузенштерна ул, 4
75.2 / 60.16 м2 17 этаж из 22
Оставить заявку
Дом 34,8 млн.p
Дом 34,8  млн.p
Москва г, Марушкинское п, Большое Свинорье д, Черничный проезд, 234
4.3 соток / 140.6 м2
Оставить заявку
Дом 36,4 млн.p
Дом 36,4  млн.p
Москва г, Щаповское п, ДНП Александровы пруды тер
24 соток / 620 м2
Оставить заявку
Дом 25,0 млн.p
Дом 25,0  млн.p
Москва г, Марушкинское п, Крекшино д, Запрудная ул, 15
6.5 соток / 160 м2
Оставить заявку
Дом 32,0 млн.p
Дом 32,0  млн.p
Москва г, Новофедоровское п, Зверево д, Радужная ул
15 соток / 300 м2
Оставить заявку
Участок 17,5 млн.p
Участок 17,5  млн.p
Москва г, Щаповское п, Щапово п, Елочка-Щапово снт
45 соток
Оставить заявку