Учимся читать «между строк» рекламу недвижимости

10.03.2017

К рекламе в российском обществе принято относиться скептически: она назойливая, в ней все приукрашено, раскрывает информацию зачастую однобоко, рассказывая то, что выгодно только одной стороне. Но при этом именно из рекламы мы чаще всего узнаем о новых товарах, акциях и распродажах. Реклама на рынке недвижимости для покупателя может стать настоящим подспорьем при выборе жилья. Но для этого нужно уметь быстро разобраться в потоке «супервыгодных предложений». Специалисты компании «Метриум Групп» подготовили несколько подсказок: как понять, какое предложение на самом деле выгодное, а какое всего лишь пытается таковым казаться.

Хорошая новость: реклама новостроек редко откровенно обманывает потребителя. Дело в том, что сейчас реклама объектов строительства и всего, что связано с покупкой недвижимости и ипотекой, регулируется не только положениями закона о рекламе (38-ФЗ), но и законом о долевом участии в строительстве (214-ФЗ), а также законом об ипотеке (102-ФЗ). За исполнением законодательных норм в рекламе объектов недвижимости тщательно следит Федеральная антимонопольная служба (ФАС), которой успешно помогают как конкуренты, так и внимательные потребители. Поэтому перед выходом на рынок реклама проходит несколько этапов юридических проверок, начиная с юридической службы застройщика и заканчивая агентствами или СМИ, которым принадлежат рекламные площади. Дело в том, что по закону они также могут понести наказание в случае публикации недостоверной информации. 


«Благодаря современному российскому законодательству случаи недостоверной рекламы на рынке жилищного строительства в Москве и Московской области сегодня единичны и являются скорее исключением, чем правилом, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Высокая конкуренция позволяет держать «в тонусе» весь рынок, ошибки друг у друга застройщики замечают первыми. Для компаний такие ошибки чреваты существенными штрафами, а также необходимостью оперативно удалять недостоверную рекламу со щитов, из ротации в интернете и т.д., что тоже стоит денег. Все это, безусловно, только на руку покупателям: рекламе недвижимости вполне можно верить». 

Другой момент: высокая конкуренция, а также обязательство писать в рекламе «правду, только правду и ничего кроме правды», провоцирует застройщиков идти на хитрости, выдавая вполне обычное рыночное предложение за «суперэксклюзив». Бывают и другие ситуации. Например, застройщик старается привлечь максимум оборотных средств в определенный период. Например, ему необходимо оплатить большую часть работ подрядчиков или рассчитаться с банком, кредитующим строительство. В таких случаях девелопер может устроить «распродажу», предлагая квартиры с существенной скидкой. Попасть в такую акцию – хорошая возможность для покупателей сэкономить на приобретении жилья. Как распознать выгодное предложение и отличить его от рекламного хода? Эксперты «Метриум Групп» поделились несколькими подсказками.

Низкая стоимость квадратного метра

Подозрительность для покупателя квартиры в новостройке – правильная черта. Сомневайтесь во всем, перепроверяйте все факты, что вы получаете от застройщика и от рынка. Если вы видите в рекламе слишком низкую стоимость «квадрата», то это должно вас в первую очередь насторожить, а не обрадовать. Дело в том, что слишком выгодное предложение может оказаться признаком несостоятельности застройщика. Эксперты утверждают: у компаний, что крепко стоят на ногах, скидок больше 10% быть не может. Большее снижение цены можно расценивать как возможный признак скорого банкротства. 

Однако, чаще всего оказывается, что в рекламе объекта с низкий стоимостью квадратного метра попросту указана цена самой большой по площади и низколиквидной квартиры. А в «ходовых» одно- и двухкомнатных «квадрат» стоит уже гораздо менее привлекательно, например, на 20-30% дороже. 

Как выяснить правду? Читайте мелкий шрифт: застройщик должен расшифровывать, что именно скрывается за рекламируемой ценой. Если прочесть не удалось (проехали мимо рекламы и не успели или шрифт оказался уж слишком мелким – так тоже бывает), то звоните по указанному в рекламе телефону или просто по номеру застройщика, и задавайте прямой вопрос: сколько стоит квадратный метр в квартире, которая интересует именно вас. Если информация подтверждается, и вы выясняете, что можете подозрительно дешево купить квартиру, которая вам подходит, то переходите к следующему пункту.

Низкая стоимость квартиры

Почему квартира в рекламе стоит дешевле, чем средняя цена такой квартиры в этой локации? Вариантов может быть несколько: 

1. Это не квартира. Строительство апартаментов обходится дешевле, чем обычных многоквартирных домов, поэтому цены на такие лоты заметно ниже. Для многих разница между квартирами и апартаментами все еще не очевидна, но она есть, в интернете много информации на эту тему. При этом реклама апартаментов не очень заметно отличается от рекламы квартир: на ней изображена симпатичная 3D-модель многоэтажного дома, есть стоимость лота, обозначены преимущества объекта и т. д. 

2. Этой квартиры пока нет. Иногда застройщики больших ЖК рекламируют низкую стоимость квартиры в корпусах, которые либо не начали строиться, либо находятся на этапе котлована. Но подают такие квартиры в рекламу под другим «соусом», пользуясь тем, что другие корпуса ЖК или построены или находятся в высокой степени готовности. Здесь совет может быть только один: внимательно изучайте рекламное предложение. В нем должна быть указана информация о том, какой корпус имеется в виду. А если нет, то звоните застройщику и задавайте вопрос. 

3. Этой квартиры нет и не будет. Специально для маркетинговых целей застройщик выставил несколько квартир по заниженной цене. Такие варианты оказываются забронированными буквально в считанные часы или даже еще до старта рекламной кампании. В общем, вы не сможете купить квартиру по такой цене. Разве что вам очень-очень сильно повезет. Но шансов примерно столько же, сколько выиграть в лотерею. 

На рынке новостроек основным аргументом для покупателя является цена квартиры. И пока это актуально, маркетологи строительных компаний будут продолжать придумывать способы, как разместить на рекламе минимально возможную цифру для привлечения внимания к своему ЖК. Все, что можно посоветовать в этой ситуации покупателям — запасайтесь терпением и всегда перепроверяйте цифры из рекламы: на сайте объекта и по телефону застройщика.

Выгодная рассрочка на длительный срок

Возможно, в будущем появятся прозрачные механизмы, позволяющие застройщикам предоставлять рассрочку на длительный период. Однако пока такие варианты не имеют отлаженных схем, которые бы регулировались дополнительно на уровне законодательства. Поэтому когда вы видите в рекламе длительную беспроцентную рассрочку, включайте всю свою подозрительность на максимум. 

Застройщик не может давать покупателю рассрочку на период, выходящий за рамки срока сдачи дома в эксплуатацию, прописанного в ДДУ. Дело в том, что денежные отношения между застройщиком и дольщиком после того, как ключи переданы и акт подписан, прекращаются. Рассрочка на более долгий период — это по сути уже не рассрочка, а сложная форма кредитования, в которой вы занимаете у девелопера или сторонней организации деньги на квартиру, а затем поэтапно рассчитываетесь за нее. Выясните все детали: кто будет кредитором, потребуется ли залог и какой, почему условия слишком выгодные, и выгодны ли они на самом деле, если прочесть все условия контракта? Если залог не требуется, то по какой причине кредитующая организация не обанкротится, столкнувшись с высоким уровнем невозвратов? И как вы будете рассчитываться за вашу недвижимость в таком случае? 

В общем, пока такие предложения появляются не очень часто. Возможно, именно вам подобная схема подойдет и поможет эффективно решить квартирный вопрос. Но при оформлении такой рассрочки обязательно заручитесь поддержкой профессионального юриста.

Слишком низкий процент по ипотеке

У природы нет плохой погоды, а у российских банков нет дешевой ипотеки. Когда в рекламе вы видите процентную ставку, которая значительно, а то и вдвое-втрое ниже ключевой ставки ЦБ РФ, то наиболее вероятно, что это просто скидка от строительной компании. Сегодня это распространенный инструмент маркетологов рынка недвижимости: обычную скидку (обычно она не превышает 5% от стоимости квартиры) оформляют как некую «материальную помощь» от застройщика покупателю в выплате процентов по кредиту. Для того, чтобы прорекламировать это, примерно распределяют на срок и сумму кредита, указывая в рекламе «остаток» процентной ставки, который необходимо будет выплатить покупателю. В итоге вы заключите с банком договор, в котором будет обычный процент по ипотечному кредиту. А скидкой от застройщика вы могли бы распорядиться и иначе.

«Все эти советы могут работать лишь в одном случае: если вы постоянно отслеживаете ситуацию на рынке, знаете диапазон средней стоимости квадратных метров в вашей локации и ценовом сегменте, а также ставки банков по ипотечным кредитам, – подчеркивает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Сложно сравнивать два числа, одно из которых неизвестно. Современные реалии диктуют покупателю необходимость быть аналитиком и держать руку на пульсе, не просто отслеживая ситуацию на рынке, но и прогнозируя ее развитие».


Материалы по теме


Вернуться к списку9,6 тыс. брендированных гостиничных номеров заявлены к вводу в России, СНГ и близлежащих странах в 2017 годуАвторская архитектура присутствует в 5% жилых проектов сегмента массового спроса
Спецпредложения
1-комн. квартира 30,0 млн.p
1-комн. квартира 30,0  млн.p
Московская обл, Красногорск г, им Головкина ул, 7
82 / 40 / 20 м2 16 этаж из 23
Оставить заявку
Дом 18,0 млн.p
Дом 18,0  млн.p
Московская обл, Балашиха г, Дятловка д
6 соток / 125.5 м2
Оставить заявку
Дом 17,5 млн.p
Дом 17,5  млн.p
Московская обл, Мытищи г, Юдино д
8 соток / 150 м2
Оставить заявку
Дом 9,2 млн.p
Дом 9,2  млн.p
Московская обл, Домодедово г, Ярлыково д
6 соток / 107 м2
Оставить заявку
Участок 1,0 млн.p
Участок 1,0  млн.p
Московская обл, Одинцово г, Звездочка снт, 158
6 соток
Оставить заявку
Участок 12,0 млн.p
Участок 12,0  млн.p
Московская обл, Одинцово г, Звенигород г, Пансионат Звенигородский п, 22
15 соток
Оставить заявку
Участок 3,7 млн.p
Участок 3,7  млн.p
Московская обл, Наро-Фоминск г, Могутово д, Могутово снт, 69
6 соток
Оставить заявку
Участок 2,2 млн.p
Участок 2,2  млн.p
Московская обл, Дмитровский го, Селевкино д, объединение Лесная сказка сад, 84
6 соток
Оставить заявку
Апартаменты 12,0 млн.p
Апартаменты 12,0  млн.p
Москва г, Клары Цеткин ул, 18к3
47 / 30 / 6 м2 3 этаж из 4
Оставить заявку
Дом 3,7 млн.p
Дом 3,7  млн.p
Москва г, Киевский п, Киевский п
6 соток / 107 м2
Оставить заявку
Дом 4,2 млн.p
Дом 4,2  млн.p
Москва г, Роговское п, Рогово п
5 соток / 87 м2
Оставить заявку
Участок 4,5 млн.p
Участок 4,5  млн.p
Москва г, Михайлово-Ярцевское п, Плесково-ТСХА снт, 170
7.9 соток
Оставить заявку
Участок 8,2 млн.p
Участок 8,2  млн.p
Москва г, Сосенское п, Бачурино д, Тюляевский проезд
4.1 соток
Оставить заявку
Участок 4,0 млн.p
Участок 4,0  млн.p
Москва г, Внуково п
10 соток
Оставить заявку